Um Pabeier ass et déi technescht Moossnam aus dem Paquet « Booster fir de Wunnengsbau », dee de 16. Juli 2026 virgestallt gouf. An der Praxis ass et déi, déi d'Rentabilitéit vun engem Locatiounsinvestissement zu Lëtzebuerg am meeschte verännere kann : de beschleunegten Amortissement, genannt « dräimol 6 ». Hei gesitt Dir, wéi e funktionéiert, einfach erkläert, mat engem Simulator, fir Är Situatioun an drësseg Sekonnen ze testen.
Dat Wichtegst
- Den « dräimol 6 » : 6 % Amortissement pro Joer, wärend 6 Joer, wann d'amortiséierbar Basis net méi wéi 600 000 € pro Gebai ass. Dat si bis zu dräimol méi ofsetzbar Chargë wéi haut.
- Opgepasst op de Schwelleneffekt : wann d'Basis iwwer 600 000 € läit, sinn et 2 % op déi ganz Basis, ouni de bonifiéierten Taux.
- D'Moossnam ass e Gesetzesprojet (projet de loi), nach net gestëmmt. 2026 hutt Dir de Choix tëscht dem alen an dem neie Regime ; vum 1. Januar 2027 u gëllt den neie Regime fir déi nei Acquisitiounen.
Den Amortissement, einfach erkläert
Wann Dir eng Wunneng verlount, erkennt de Fisc eng Evidenz un : Äre Bien notzt sech of. Dës Ofnotzung dierft Dir laut Gesetz all Joer vun Äre Loyeren ofzéien, wéi wann et eng Depense wier. Dat ass den Amortissement : eng ofsetzbar Charge, ouni een Euro aus der Täsch ze huelen. Wat den Amortissementstaux méi héich ass, wat Äert steierbart Locatiounsakommes méi zesummeschmëlzt, a wat Dir manner Steiere bezuelt.
Zwou Basisreegele muss ee kennen. Éischtens gëtt nëmmen d'Konstruktioun amortiséiert, ni den Terrain : an der Praxis rechent d'Steierverwaltung (ACD) standardméisseg 20 % vum Präis fir den Terrain, also eng amortiséierbar Basis vu ronn 80 % vum Präis, Aktekäschten abegraff. Zweetens hänkt den Taux vum Regime of : haut gëtt eng verlounte Wunneng am Allgemengen mat 1,5 oder 2 % pro Joer amortiséiert, jee no Alter, a mat 4 %, wa se zënter manner wéi 5 Joer fäerdeg ass, limitéiert op zwee Biens pro Steierzueler.
Wat den « dräimol 6 » ännert
Den neie Regime ersetzt dëse System fir déi nei Acquisitiounen. D'Reegel passt an eng Zeil : 6 % pro Joer wärend 6 Joer, wann d'amortiséierbar Basis net méi wéi 600 000 € pro Gebai ass. No de 6 Joer geet et zréck op den normalen Taux, jee no Alter vum Bien.
| Aktuelle Regime | Neie Regime « 3 × 6 » | |
|---|---|---|
| Basistaux | 1,5 bis 3 %, jee no Alter vum Bien | 6 % wärend 6 Joer (Basis ≤ 600 000 €) |
| Beschleunegten Taux | 4 %, wann de Bien zënter manner wéi 5 Joer fäerdeg ass, maximal 2 Biens pro Steierzueler | 6 % automatesch, wann de Plafong respektéiert ass |
| Wann d'Basis > 600 000 € ass | Net applicabel | 2 % op déi ganz Basis, ouni Dauerlimit |
| Kalenner | Gëllt fir Acquisitiounen bis 2026, duerno leeft en aus | 2026 : op Optioun. Vum 01/01/2027 un : eenzege Regime fir nei Acquisitiounen |
D'Philosophie ass kloer : de Steiervirdeel op de private Investisseur konzentréieren, deen eng Locatiounswunneng vu raisonnabeler Gréisst an zu engem raisonnabele Präis keeft, also genee dee Bien, deen dem Marché am Süden entsprécht. Op enger Basis vu 400 000 € geet et vun 8 000 € Ofzuch pro Joer (2 %) op 24 000 € (6 %). Bei engem marginale Steiersaz vu 42 % sinn dat ronn 6 700 € manner Steieren all Joer, wärend sechs Joer.
D'Fal, déi ee muss kennen : de Schwelleneffekt vun de 600 000 €
Den offizielle Communiqué ass formell : wann d'Schwell vu 600 000 € iwwerschratt ass, gëllen déi 2 % op déi ganz Basis. Et ass kee partielle Plafong, et ass alles oder näischt. Konkret : eng Basis vu 590 000 € gëtt Recht op 35 400 € Amortissement pro Joer ; eng Basis vu 610 000 € fält op 12 200 € zréck. Zwanzegdausend Euro méi Kafpräis kënnen also méi wéi 23 000 € Ofzuch pro Joer kaschten, wärend sechs Joer. D'Schwell gëtt pro Gebai gekuckt : d'Strukturatioun vum Kaf (Opdeelung Terrain/Konstruktioun, Perimeter vum Akt) gëtt e richtegt Thema, dat Dir mat Ärem Notaire an Ärem Fiscaliste sollt duerchgoen, ier Dir ënnerschreift.
Sidd Dir eligibel ? Testt et an 30 Sekonnen
Vill Proprietäre stellen sech déi selwecht Froen : mécht den Amortissement de Präis vu mengem Bien erof ? Reduzéiert e meng Steieren ? De Simulator hei drënner äntwert a Biller : gitt Äre Loyer an Äre Kafpräis an, a verfollegt de Calcul Schrëtt fir Schrëtt, vun deem, wat Dir erakritt, bis zu deem, wat de Fisc wierklech besteiert.
Pädagogesche Simulator « 3 × 6 » CARMO
De Prinzip an 3 Sätz : 1. Dir deklaréiert Är Loyeren. 2. Dir zitt Är reell Fraisen AN den Amortissement of, eng theoretesch Ofnotzung vum Gebai, déi Iech näischt kascht. 3. Dir gëtt nëmmen op deem besteiert, wat iwwreg bleift. Den « 3 × 6 » verdräifacht dësen Ofzuch wärend 6 Joer. Testt mat Ären Zuelen :
Wat beim Vote vum Gesetz nach muss confirméiert ginn
Éierlechkeet muss sinn : de Communiqué präziséiert nach net alles. Dräi Punkte bleiwen op : déi exakt Lëscht vun den eligibele Biens (nëmmen Neibau oder och Albau ; den Text schwätzt vun « Acquisitiounen » ouni ausgewisen Restriktioun), den Taux, deen no de 6 bonifiéierte Joren applicabel ass, an d'Zukunft vun der aktueller Limitt vun zwee Biens pro Steierzueler. Mir aktualiséieren dësen Artikel an de Simulator, soubal den Text gestëmmt ass. Bis dohi sollt keng Kafdecisioun eleng op der Annonce baséieren.
Wann Dir am Süden investéiert
De Plafong vu 600 000 € amortiséierbarer Basis entsprécht engem Kafpräis vu ronn 750 000 € (mat 20 % Terrain). Anescht gesot : quasi all d'Locatiounsappartementer aus dem Südbasseng falen ënner de Plafong : bei 6 500 €/m² zu Esch-Uelzecht oder zu Péiteng bleift souguer e groussen Appartement mat dräi Schlofkummeren eligibel fir déi 6 %. Zesumme mat der TVA vun 8 % op der abordabeler Locatioun an de Bruttorendementer vum Secteur (bis zu 4,8 % zu Beetebuerg) erfëllt de Süden all d'Critèrë vum neien Dispositif. Et ass genee deen Typ vu Bien, deen den Text favoriséiere wëll.
Heefeg Froen
Wat ass de beschleunegten Amortissement « dräimol 6 » ?
En neie Steierregime, annoncéiert de 16. Juli 2026 : 6 % Amortissement pro Joer wärend 6 Joer fir eng Locatiounswunneng, där hir amortiséierbar Basis net méi wéi 600 000 € pro Gebai ass. Iwwer dëser Schwell fält den Taux op 2 % op déi ganz Basis zréck.
Mécht den Amortissement de Wäert vu mengem Bien erof ?
Neen. Et ass eng reng fiskal Schreifweis : de Fisc erkennt un, datt d'Gebai sech ofnotzt, a léisst Iech dës theoretesch Ofnotzung vun Äre Loyeren ofzéien. Äre Bien selwer ass dat wäert, wat de Marché dofir gëtt, a ka ganz gutt u Wäert gewannen, wärend Dir en amortiséiert.
Spuert den Amortissement mir wierklech Steieren ?
Jo, et ass eng Charge, déi Dir vun Äre Loyeren ofsetzt, ouni Suen auszeginn. Op enger Basis vu 400 000 € sinn déi 6 % 24 000 € Ofzuch pro Joer, géint 8 000 € um normalen Taux vun 2 %. Bei engem marginale Steiersaz vu 42 % sinn dat ronn 6 700 € manner Steieren all Joer par Rapport zum aktuelle Regime, wärend sechs Joer.
Wat geschitt, wa mäi Bien iwwer 600 000 € Basis läit ?
De Communiqué ass explizit : iwwer der Schwell sinn et 2 % op déi ganz Basis, ouni de bonifiéierten Taux. De Schwelleneffekt ass brutal, dofir ass et sou wichteg, déi exakt Basis (Präis ouni Terrain, Aktekäschten) ze berechnen, ier Dir ënnerschreift.
Ech kafen 2026 : wéi ee Regime gëllt ?
Dir hutt de Choix tëscht dem ale Regime (4 %, wann d'Wunneng zënter manner wéi 5 Joer fäerdeg ass, Limitt vun zwee Biens ; soss 1,5 bis 2 %) an dem neien « 3 × 6 ». Vum 1. Januar 2027 u gëllt eleng den neie Regime fir déi nei Acquisitiounen.
Ass d'Moossnam schonn a Kraaft ?
Neen. Et ass e Gesetzesprojet, deen an der Kommissioun virgestallt gouf. Déi definitiv Modalitéiten hänke vum gestëmmten Text of. Kuckt mat Ärem Fiscaliste no, ier Dir eppes decidéiert.
Wéi gëtt d'amortiséierbar Basis berechent ?
Kafpräis mat Aktekäschten, minus den Undeel vum Terrain, deen d'Steierverwaltung (ACD) standardméisseg op 20 % vum Präis fixéiert. Also eng amortiséierbar Basis vu ronn 80 % vum Gesamtpräis.
Fir weiderzeliesen
- Booster fir de Wunnengsbau : déi 7 Wunnengsmoossname 2026 am Detail
- De Loyer zu Lëtzebuerg erhéijen : de Guide fir Proprietären
- E Bien oder e Locatiounsprojet am Süde schätze loossen
Quellen
Communiqué « Booster fir de Wunnengsbau », Logements- a Finanzministère, 16. Juli 2026 (gouvernement.lu). Aktuelle Regime vum Amortissement : Steierverwaltung (ACD), Fiche « Immeuble donné en location » (impotsdirects.public.lu). Legislative Statut : Chamber vun den Deputéierten (chd.lu).
Dësen Artikel a säi Simulator hunn en informative Charakter a stelle kee Steierconseil duer. Déi beschriwwe Moossnam ass e Gesetzesprojet, deen sech nach ännere kann. Kuckt Är Situatioun mat Ärem Fiscaliste an Ärem Notaire no, ier Dir eppes decidéiert.
Den David Carmo leet CARMO Immobilier zu Péiteng. Als Spezialist fir de residenzielle Marché am Süde vu Lëtzebuerg (Estimatioun, Verkaf, Negociatioun) ass hien Administrateur a Grënnungsmember vun der Fédération des Agents Immobiliers (FAI) a fréiere Member vum Verwaltungsrot vun der Chambre de l'Immobilier (CIGDL).
Dir sicht dee richtege Locatiounsbien am Süden ? Den neie Regime mécht de Calcul méi favorabel, mee et muss een och zum richtege Präis kafen. Schwätze mer iwwer Äre Investissementsprojet.