Dat Wichtegst: zanter dem 1. August 2024 huet d'Colocatioun e richtege legale Kader zu Lëtzebuerg: een eenzege Bail, ënnerschriwwe vun alle Colocatairen mam explizite Accord vum Bailleur, en obligatoresche schrëftleche Pacte de colocation tëscht de Colocatairen, d'Solidaritéit vun allen fir de Loyer, an eng präzis Sortie-Prozedur (3 Méint Preavis a Sich no engem Ersatz). Dës Regele sinn d'ordre public: kee Kontrakt kann dovun ofwäichen. Hei ass, wat d'Gesetz virgesäit, a wat an der Praxis nach hakt.
D'Colocatioun huet endlech e legale Kader
Virun der Reform vum 23. Juli 2024 huet d'Colocatioun an engem juristesche Vakuum gelieft: gebastelt individuell Bailen, gro Ënnerlocatiounen, onkloer Responsabilitéiten. D'Gesetz huet e Kapitel dofir an d'Bailgesetz agefouert (Artikelen 2bis bis 2sexies), applicabel op Colocatiouns-Bailen zanter dem 1. August 2024.
Déi legal Definitioun: d'Locatioun vun engem selwechte Logement duerch e puer Locatairen, mat mindestens engem gemeinsame Wunnraum oder Sanitärraum, formaliséiert duerch een eenzege Bail. Zwou Ausschléiss: Bestueter a Partneren bilden keng Colocatioun am Sënn vum Gesetz, an de Regime setzt den explizite Accord vum Bailleur viraus.
Deen eenzege Bail: ee Kontrakt, all d'Nimm
Déi legal Colocatioun berout op engem eenzege schrëftleche Bail, ënnerschriwwe vun alle Colocatairen an dem Bailleur. All déi normal Bailregele gëllen (Garantie plafonéiert op 2 Méint, Etat des lieux, justifiéiert Chargen), mat enger spezifescher Limit: d'Zomm vun de Loyeren, déi d'Colocatairen bezuelen, dierf de legale Maximalloyer vum Logement net iwwerschreiden. D'Colocatioun ass also kee Wee, fir de Plafonnement ze ëmgoen: en Appartement an dräi "Zëmmeren zu 900 €" opzedeelen erlaabt net, méi anzekasséieren, wéi dat ganzt Logement legal däerf abréngen.
De Pacte de colocation: déi 7 obligatoresch Punkten
Déi grouss Originalitéit vum Regime: d'Gesetz verlaangt en zweet Dokument, de Pacte de colocation, ënnerschriwwen tëscht de Colocatairen spéitstens bei der Ënnerschrëft vum Bail. Hie muss mindestens regelen:
- d'Opdeelung vum Loyer tëscht de Colocatairen;
- d'Opdeelung vun de gemeinsame Chargen;
- den Inventaire vun de Miwwelen an hir Hierkonft;
- d'Kontrakter fir Versuergung an Assurance;
- d'Modalitéite fir d'Arrivée, den Depart an den Ersatz vun engem Colocataire;
- d'Opdeelung vun der Garantie locative;
- de Wee, fir intern Konflikter ze léisen.
Et ass d'Hausuerdnung vun der Colocatioun: de Bailleur ass net Partei dovun, mä e gutt geschriwwene Pacte verhënnert bal all Konflikter tëscht Colocatairen.
D'Solidaritéit: d'Klausel, déi alles ännert
Artikel 2quater, ee Saz mat schwéiere Konsequenzen: d'Colocatairen si solidaresch géintiwwer dem Bailleur gebonnen. Konkret: wann ee Colocataire säin Deel net bezilt, kann de Bailleur de ganze Loyer vun iergendengem vun deenen anere fuerderen. Et ass déi grouss Sécherheet vum Bailleur, an de Punkt, deen all Kandidat muss verstoen, ier en ënnerschreift: Dir engagéiert Iech net fir Är Kummer, Dir engagéiert Iech fir de Logement.
Eng Colocatioun verloossen: déi legal Prozedur
- 3 Méint Preavis, notifiéiert per Recommandé mat Accusé de réception dem Bailleur an deenen anere Colocatairen;
- Sich no engem Ersatz: deen, dee geet, muss aktiv sichen; d'Gesetz präziséiert, datt eng Annonce an zwee Medien bannent 15 Deeg als genuch Sich gëllt;
- Obligatoreschen Zwëschen-Etat des lieux beim Depart, fir d'Responsabilitéiten ze fixéieren;
- Liberatioun: deen, dee geet, ass spéitstens 3 Méint nom Oflaf vu sengem Preavis vu senge Flichte befreit, och ouni Ersatz;
- Garde-fou vum Bailleur: wann d'Halschent oder méi vun de Colocatairen bannent 3 Méint kënnegen, kann de Bailleur de ganze Bail mat 3 Méint Preavis resiliéieren.
D'Gesetz um Pabeier, an an der Praxis
Um Terrain, zwee Joer duerno, ass net alles gereegelt. De legale Regime gëllt nëmme fir richteg Colocatioune mat engem eenzege Bail: d'"Coliving"-Formelen, Zëmmer fir Zëmmer mat individuelle Kontrakter verkaaft, an d'Ënnerlocatiounen a Kaskad existéiere weider um Rand vum Kader, mat onsécheren Protektioune fir d'Bewunner. Fir de Locataire ass d'Konsequenz einfach: préift, wat Dir ënnerschreift. Een eenzege Bail mat Pacte stellt Iech ënner de komplette Schutz vum Gesetz; en individuelle Kontrakt op eng Kummer léisst Iech deelweis dobaussen. Fir de Bailleur ass eng richteg Colocatioun och deen eenzege Wee, fir voll vun der Solidaritéit ze profitéieren.
Wann Dir Bailleur sidd, wann Dir Colocataire sidd
Wann Dir Bailleur sidd
Eng gutt strukturéiert Colocatioun ass eng solid Äntwert op d'Locatiounsdemande am Süden, virun allem fir grouss Haiser, déi schwéier un eng eenzeg Famill ze verlounen sinn: d'Solidaritéit séchert de Loyer, an den Turnover ass gesetzlech encadréiert. Verlaangt deen eenzege Bail, frot eng Kopie vum Pacte, a kalibréiert de Gesamtloyer no de Regelen (kuckt och den Artikel um CARMO Blog: ëm wéi vill kënnt Dir de Loyer eropsetzen).
Wann Dir Colocataire sidd
Dräi Reflexer: liest d'Solidaritéitsklausel a wësst, wat se bedeit, ënnerschreift e präzise Pacte och tëscht Frënn (virun allem tëscht Frënn), an dokumentéiert Ären Depart an de legale Formen, fir propper befreit ze ginn. D'Garantie gëtt no den normale Regele rëmbezuelt: Etat des lieux an Delaie gëllen.
Dacks gestallte Froen
Wat ass eng Colocatioun am Sënn vum Lëtzebuerger Gesetz?
D'Locatioun vun engem selwechte Logement duerch e puer Locatairen, mat mindestens engem gemeinsame Raum oder Sanitärraum, formaliséiert duerch een eenzege Bail mam explizite Accord vum Bailleur. Bestueter a Partnere sinn net viséiert.
Ass de Pacte de colocation wierklech obligatoresch?
Jo, fir Colocatiouns-Bailen zanter dem 1. August 2024: hie muss spéitstens zesumme mam Bail ënnerschriwwe ginn a mindestens déi 7 Punkte regelen, déi d'Gesetz oplëscht.
Wat bedeit d'Solidaritéit tëscht Colocatairen?
All Colocataire steet fir all d'Flichte vum Bail géintiwwer dem Bailleur an: wann ee net bezilt, kann de Bailleur de ganze Loyer vun deenen anere fuerderen.
Wéi verléisst een eng Colocatioun, ouni bis zum Enn vum Bail ze bezuelen?
3 Méint Preavis per Recommandé un de Bailleur an d'Colocatairen, aktiv Sich no engem Ersatz (eng Annonce an zwee Medie bannent 15 Deeg geet duer), Zwëschen-Etat des lieux: Dir sidd dann spéitstens 3 Méint nom Oflaf vum Preavis befreit.
Kann de Bailleur all Zëmmer separat méi deier verlounen?
Neen: d'Zomm vun de Loyere vun de Colocatairen dierf de legale Maximalloyer vum ganze Logement net iwwerschreiden. D'Colocatioun erlaabt et net, de Loyersplafonnement ze ëmgoen.
Wat ee sech muss mierken: d'Lëtzebuerger Colocatioun ass vum Gebastels an d'Recht gewiesselt: een eenzege Bail, schrëftleche Pacte, Solidaritéit, encadréiert Sortie. Gutt benotzt ass et e Gewënn op béide Säiten: geséchert Loyer fir de Bailleur, komplette Schutz fir d'Colocatairen. Schlecht strukturéiert (individuell Kontrakter, Coliving ausserhalb vum Kader) léisst se jiddereen ongeschützt. Den Ënnerscheed gëtt bei der Ënnerschrëft gemaach.
Meng gratis Estimatioun ufroenEis Biens ze loune kucken
Quellen a legal Basen
- Gesetz vum 23. Juli 2024 (Mémorial A n° 311, Legilux), Artikelen 2bis bis 2sexies
- Modifizéiert Gesetz vum 21. September 2006 iwwer de Wunnbail, konsolidéiert Versioun vum 1. August 2024 (Legilux)
- Logementsministère: offiziell FAQ Bail à loyer (Colocatioun, Coliving, Ënnerlocatioun)
- Guichet.lu: e Bail ofschléissen
Vum David Carmo, Grënner vu CARMO Immobilier, zanter 2008 Immobilieprofessionnel. Fréiere Member vum Verwaltungsrot a vum Disziplinarrot vun der Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, ass hien haut Grënnungsmember an Administrateur vun der Fédération des Agents Immobiliers (FAI) a Formateur op der Académie de l'Immobilier.
Dësen Artikel huet en informativen Zweck an ass kee juristesche Rot. Préift déi aktuell Texter, ier Dir eng Decisioun huelt.