Dir schafft zu Lëtzebuerg an Dir zéckt: kafen zu Péiteng, Déifferdeng oder Esch-Uelzecht, oder wunne bleiwen zu Thionville, Longwy oder Metz? Dës Fro héiere mir all Woch an eiser Agence zu Péiteng, 3 Kilometer vun der franséischer Grenz. Déi éierlech Äntwert ass kuerz: de Präisecart liest ee ni eleng, en liest ee mat dem Ecart vun de Konditiounen. Hëllefe beim Akaf, Kreditt, Steieren, Trajet: hei ass de komplette Verglach, mat den Zuele vun 2026.
Zwee Mäert, ee Liewensraum
De Süde vu Lëtzebuerg an den Norde vu Loutrengen sinn ee gemeinsamen Aarbechtsraum, awer zwee ganz verschidden Immobiliemäert. No den Donnéeë vun atHome Pro vu Juni 2026 leien déi gefrote Präisser fir Appartementer bei 6 546 €/m² zu Péiteng, 6 517 €/m² zu Esch-Uelzecht, 6 476 €/m² zu Déifferdeng a 6 228 €/m² zu Rodange.
Op der franséischer Säit rechent een Ufank 2026 mat ongeféier 2 560 €/m² zu Thionville a mat 2 460 €/m² zu Metz. Bei gläicher Surface ass Wunnen op der franséischer Säit also ongeféier 2,5 bis 3 Mol méi bëlleg. Dës Zuel kennt jiddereen. Awer wien do ophält, dee vergläicht zwee Präisschëlder, ouni d'Konditiounen ze vergläichen. A genee do gëtt d'Rechnung interessant.
De Verglach Frankräich / Lëtzebuerg, Linn fir Linn
| Kritär | Frankräich (Norde vu Loutrengen) | Lëtzebuerg (Süden) |
|---|---|---|
| Referenzpräis pro m² (Appartementer) | Thionville ronn 2 560 €/m², Metz ronn 2 460 €/m² (Ufank 2026) | Péiteng 6 546 €/m², Esch-Uelzecht 6 517 €/m², Déifferdeng 6 476 €/m², Rodange 6 228 €/m² (Juni 2026) |
| Acquisitiounskäschten (al Immobilien) | Ronn 8 bis 8,5 % vum Präis alles abegraff: Droits de mutation an de meeschten Departementer erhéicht (bis zu ronn 6,31 %), plus Emolumenter an Debouren | 7 % Droiten (6 % + 1 %), beim Haaptwunnsëtz gréisstendeels oder komplett duerch de Bëllegen Akt absorbéiert |
| Hëllef beim Akaf | Keen Equivalent zum Bëllegen Akt | Steierkredit vu 40 000 € pro Keefer (80 000 € fir eng Koppel) |
| Finanzéierung / Eegekapital | Eegekapital, dat mindestens d'Fraisen deckt, dacks ronn 10 % vum Präis | Bis zu 100 % fir Éischtkeefer (Haaptwunnsëtz), 90 % fir en aneren Haaptwunnsëtz, 80 % fir Locatioun als Investissement |
| Steieren op der Wunneng | Taxe foncière anzeplangen, a ville Gemengen an d'Luucht gaangen | Kommunal Grondsteier moderat, Prêtszënsen a gewësse Grenzen ofsetzbar |
| Typeschen Trajet | Thionville-Esch: ronn 25 bis 30 Minutten ausserhalb vun de Spëtzestonnen, méi an de Spëtzestonnen | Kuerzen oder keen Trajet, gratis ëffentlechen Transport zanter 2020 |
Eng wichteg Präzisioun, ier Dir weiderliest: an deenen zwee Szenarie bleift Äre Salaire zu Lëtzebuerg besteiert. D'Linn Steiere betrëfft nëmmen d'Wunneng.
Acquisitiounskäschten: do gëtt de Match méi enk
Zu Lëtzebuerg leien d'Aschreiwungs- an d'Transkriptiounsdroiten bei 7 % vum Präis (6 % + 1 %). Op de Pabeier ass dat vill. An der Praxis ännert de Bëllegen Akt alles beim Haaptwunnsëtz: all Keefer kritt e Steierkredit vu 40 000 Euro, also 80 000 Euro fir eng Koppel. Konkret: bis zu ongeféier 571 000 Euro Präis pro Keefer ginn d'Droite komplett vum Steierkredit absorbéiert (7 % vu 571 428 Euro = 40 000 Euro).
Anescht gesot: eng Koppel, déi hiren Haaptwunnsëtz fir 500 000 Euro zu Péiteng kaaft, bezilt keng Aschreiwungsdroiten. De Mechanismus, an och de Lien mat der Energieklass, erkläre mir an eisem Artikel iwwer de Bëllegen Akt an d'Energieklass.
A Frankräich rechent ee fir eng al Immobilie mat ronn 8 bis 8,5 % vum Präis alles abegraff: Droits de mutation, déi an de meeschten Departementer erhéicht goufen (bis zu ronn 6,31 %), plus Emolumenter an Debouren. En Equivalent zum Bëllegen Akt gëtt et net. D'Taux variéiere vun engem Departement zum aneren: kuckt den Taux vun Ärem Departement no, ier Dir rechent.
Finanzéierung: den Hiewel, deen dacks ënnerschat gëtt
Zu Lëtzebuerg ass de Prêt immobilier duerch LTV-Grenzen encadréiert (de Rapport tëscht dem Prêt an dem Wäert vum Bien): bis zu 100 % Finanzéierung fir en Éischtkeefer, deen säin Haaptwunnsëtz kaaft, 90 % fir en aneren Akaf vun engem Haaptwunnsëtz, 80 % fir Locatioun als Investissement. Eng Staatsgarantie ass ausserdeem ënner Konditioune méiglech. Mir hunn e komplette Guide dozou geschriwwen: Prêt immobilier zu Lëtzebuerg, LTV an Dossier.
A Frankräich froen d'Banken an der Praxis en Undeel Eegekapital, dat mindestens d'Fraisen deckt, dacks ronn 10 % vum Präis. D'Konsequenz ass kontraintuitiv: fir en Éischtkeefer zu Lëtzebuerg kann d'Barrière beim Cash méi niddreg sinn, wéi et schéngt, och wann de Präis vum Bien vill méi héich ass.
Denkt Dir un e Verkaf? Eng korrekt Aschätzung ass de Startpunkt. Frot Är gratis Estimatioun un, ouni Engagement. Dir sicht am Süden? Schwätze mir iwwer Äre Projet.
Steieren op der Wunneng: wat sech wierklech ännert
Eng wichteg Erënnerung, well d'Confusioun heefeg ass: egal ob Dir zu Thionville oder zu Péiteng wunnt, Äre lëtzebuergesche Salaire gëtt zu Lëtzebuerg besteiert, no der Steierkonventioun tëscht Frankräich a Lëtzebuerg. Plënneren ännert näischt un der Besteierung vun Ärem Revenu.
Wat sech ännert, ass d'Besteierung vun der Wunneng. Als Resident zu Lëtzebuerg kënnt Dir d'Zënse vum Prêt fir Ären Haaptwunnsëtz a gewësse Grenzen ofsetzen, an déi kommunal Grondsteier bleift moderat. Als Resident a Frankräich musst Dir d'Taxe foncière budgetéieren, déi a ville Gemengen an d'Luucht gaangen ass.
Beim Weiderverkaf vum Haaptwunnsëtz gëtt et gutt Nouvellen op béide Säiten: d'Plus-value ass a Frankräich wéi zu Lëtzebuerg exoneréiert, zu Lëtzebuerg ënner Konditiounen.
Den Trajet: de Käschtepunkt, deen an kengem Tableau steet
D'Gréisstenuerdnungen, ausserhalb vun de Spëtzestonnen: Longwy-Péiteng, ronn 10 Minutte mam Auto; Thionville-Esch, ronn 25 bis 30 Minutten. All Grenzgänger weess et: an de Spëtzestonne kann de Stau dës Zäite verduebelen. Iwwer zéng oder zwanzeg Joer weit den deegleche Pendel u Sprit, u Middegkeet an u Liewenszäit, an dës Käschte stinn a kengem Finanzéierungstableau.
Zu Lëtzebuerg wunnen reduzéiert dëse Poste staark, mat engem zousätzleche Virdeel: den ëffentlechen Transport ass zanter 2020 gratis.
Wann Dir kaaft: d'Froen, déi d'Decisioun maachen
Äre Budget. Wann Är Prêtkapazitéit limitéiert ass, bitt Frankräich méi Surface fir dee selwechte Budget, an engem Steiersystem, deen Dir kennt. Dat ass eng rational Decisioun, an a verschiddene Fäll ass et objektiv déi richteg.
Ären Horizont. Wann Dir laangfristeg denkt, heescht kafen zu Lëtzebuerg: Patrimoine opbauen am Land vun Ärem Salaire, mat staarken Hëllefe beim Akaf, an ouni vun zwee Rechts- a Steiersystemer gläichzäiteg ofzehänken.
Ären Alldag. Famill op der franséischer Säit, Schoul, Partner, deen a Frankräich schafft: dat sinn Argumenter fir ze bleiwen. Wéineg Toleranz fir de Pendel, Wonsch no administrativer Einfachheet: dat sinn Argumenter fir eriwwer ze plënneren.
A wann Dir zu Lëtzebuerg kaaft, kënnt déi nächst Fro séier: nei bauen oder al kafen? Eis detailléiert Analyse fannt Dir hei: Neibau oder al Immobilie zu Lëtzebuerg.
Wann Dir am Süde verkaaft
Dir sidd Proprietär zu Péiteng, Déifferdeng, Esch-Uelzecht oder Rodange? D'Grenzgänger sinn e wichtegen Deel vun de Keefer am Süden, an hire Profil ass dacks solid: e lëtzebuergesche Salaire, Éischtkeefer, déi bis zu 100 % finanzéiert ginn, Droiten, déi duerch de Bëllegen Akt neutraliséiert ginn.
Fir Äre Verkaf ännert dat zwou Saachen. Éischtens: Äre Maart u Keefer ass méi breet wéi nëmmen déi lokal Demande. Zweetens: dës Keefer vergläichen, genee wéi an dësem Artikel: e Bien, deen ze deier ugesat ass, gëtt direkt ausgeschloss, zugonschte vum franséische Maart oder vun engem anere Bien am Süden. E richtege Präis vun Ufank un ass Äert bescht Argument.
FAQ
Kann e Grenzgänger zu Lëtzebuerg ouni Eegekapital kafen?
Jo, a verschiddene Fäll: en Éischtkeefer, deen säin Haaptwunnsëtz kaaft, kann bis zu 100 % vum Präis finanzéieren, an eng Staatsgarantie ass ënner Konditioune méiglech. D'Bank evaluéiert awer de ganzen Dossier.
Wat ass de Bëllegen Akt a wéi vill spuert een domat?
Et ass e Steierkredit op den Aschreiwungsdroiten fir den Haaptwunnsëtz: 40 000 Euro pro Keefer, also 80 000 Euro fir eng Koppel. Bis zu ongeféier 571 000 Euro Präis pro Keefer ginn déi 7 % Droite komplett absorbéiert.
Wou gëtt de Salaire vun engem Grenzgänger besteiert, deen a Frankräich wunnt?
Zu Lëtzebuerg, dem Land vun der Aarbecht, no der Steierkonventioun tëscht Frankräich a Lëtzebuerg. Dëse Punkt ännert sech net, egal ob Dir a Frankräich oder zu Lëtzebuerg wunnt.
Wéi grouss ass de Präisecart tëscht Thionville a Péiteng 2026?
Ronn 2 560 €/m² zu Thionville géint 6 546 €/m² zu Péiteng fir Appartementer (gefrote Präisser, Juni 2026), also e Rapport vu ronn 1 zu 2,5.
Sinn d'Acquisitiounskäschten a Frankräich oder zu Lëtzebuerg méi héich?
A Frankräich rechent ee mat ronn 8 bis 8,5 % alles abegraff bei enger aler Immobilie. Zu Lëtzebuerg sinn et 7 % Droiten, awer de Bëllegen Akt absorbéiert se beim Haaptwunnsëtz gréisstendeels oder komplett.
Gëtt d'Plus-value besteiert, wann ech mäin Haaptwunnsëtz verkafen?
Nee: d'Plus-value um Haaptwunnsëtz ass a Frankräich wéi zu Lëtzebuerg exoneréiert, zu Lëtzebuerg ënner Konditiounen. Kuckt Är Situatioun mat engem Notaire.
Quellen
- Guichet.lu: Steierkredit op den Akten (Bëllegen Akt)
- Observatoire de l'Habitat, Logementsministère
- atHome.lu, Präisdonnéeë Juni 2026
- impots.gouv.fr, Droits de mutation a Frankräich (DGFiP)
Dir zéckt nach? Dat ass d'Zeechen, datt Är Situatioun eng richteg Rechnung verdéngt, keng allgemeng Reegel. Loosst Äre Bien gratis aschätzen, wann Dir schonn Proprietär sidd, oder schwätze mir iwwer Äre Kafprojet am Süden.
Vum David Carmo, Grënner vun CARMO Immobilier. Immobilieprofessionell zanter 2008, Member vum Verwaltungsrot vun der Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, vum Disziplinarrot, a Formateur op der Académie de l'Immobilier.
Dësen Artikel huet en informative Charakter an ass keng juristesch Berodung. D'Reglementatioun ännert sech an all Situatioun ass anescht. Iert Dir eng Decisioun huelt, kuckt d'Texter, déi a Kraaft sinn, a schwätzt mat Ärem Notaire oder engem Beroder.