Déi offiziell Guiden an d'Portaler beschreiwe virun allem de Wee vum Keefer. De Verkeefer steet dacks ouni Plang do. Hei ass de komplette Wee, Etapp fir Etapp, mat den Delaien, déi mir um Terrain gesinn, an de Fale vum Compromis, déi Der kenne musst, ier Der ënnerschreift.

Déi 10 Etappen op ee Bléck

Richtwäerter aus eiser Praxis am Süde vum Land.

Etapp 1: d'Decisioun an eng korrekt Aschätzung

Den Ufankspräis bestëmmt alles, wat duerno kënnt. Dat gesi mir ëmmer erëm am Südbecken: en Haus, dat vun der éischter Woch u richteg positionéiert ass, fënnt a fir d'éischt e puer Wochen bis e puer Méint säi Keefer. En Haus, dat ze deier ugebueden ass, bleift online stoen, déngt de Nopeschbiens als Vergläich a gëtt um Enn dacks manner gutt verkaaft.

Fir de Präis objektiv festzeleeën, kuckt op déi reell Transaktiounen, net op déi affichéiert Präisser. E nëtzleche Repère fir de lokale Maart: fir existent Appartementer am Kanton Esch weisen déi notariell Akten 6 500 bis 7 300 Euro pro m² an der Majoritéit vun de Gemengen (Observatoire de l'Habitat). En Haus léisst sech net mechanesch dovun ofleeden, mä dës Zuel definéiert de Kader, an deem Äre Keefer denkt, a virun allem seng Bank.

Etapp 2: d'Dokumenter zesummesichen

E komplette Dossier vun Ufank u mécht de Präis kredibel, berouegt de Keefer a spuert Wochen beim Notaire. Eis professionell Checklist:

• den Titre de propriété (Ären eegene Kafakt);
• den Extrait aus dem Kadaster;
• den Energiepass (kuckt Etapp 3);
• d'Pläng vum Haus;
• an enger Copropriété: de Reglement, d'PVen vun de leschten Assemblée généralen an d'Ofrechnunge vun de Chargen.

Etapp 3: den Energiepass (CPE)

Zënter dem 1. Juli 2012 muss all Immobiliëannonce d'Energieklass an d'Wärmedämmklass vum Bien uginn. Konkret heescht dat: den Energiepass muss virun der Annonce gemaach ginn, net duerno. Et ass deen eenzegen Diagnostic, dee systematesch obligatoresch ass zu Lëtzebuerg, e Punkt, dee mir an eisem Guide iwwer d'Immobiliëdiagnosticken zu Lëtzebuerg erklären.

Etapp 4: de Mandat an d'Strategie

Eleng verkafen ass méiglech. Gutt verkafe brauch Zäit, Method an d'Fäegkeet, d'Keefer ze qualifizéieren. Wann Der eng Agence mandatéiert, läit d'Kommissioun an der Reegel bei 3 % vum Präis plus TVA, ze bezuele vun der Partei, déi den Agent mandatéiert huet, also meeschtens vum Verkeefer. Am Géigenzuch muss den Agent de Präis positionéieren, d'Kandidaten an hir Finanzéierung filteren, e solide Compromis opsetzen an de Suivi mam Notaire bis zum Akt assuréieren.

Etapp 5: d'Annonce an d'Visitten

D'Annonce muss d'Energieklasse weisen (kuckt Etapp 3), mat gudde Fotoen an enger faktueller Beschreiwung. Déi éischt zwou Woche sinn entscheedend: dann erreecht d'Haus déi aktiv Keefer, déi op nei Annonce waarden. Bei de Visitte gëllt Transparenz: bekannt Servituden a Renovatiounen unzekënnegen evitéiert Renegociatiounen op der leschter Minutt, wa se am deiersten sinn.

Etapp 6: d'Kafoffer

Frot ëmmer no enger schrëftlecher Offer: Montant, Konditiounen, Validitéitsdatum. Ier Der se akzeptéiert, kuckt d'Soliditéit vun der Finanzéierung: Eegekapital, Accord de principe vun der Bank, realistesche Kalenner. E begeeschterte Keefer ouni Finanzéierungsplang kascht Iech Wochen. Fir ze verstoen, wat seng Bank kucke wäert, liest eisen Artikel iwwer den Immobiliëprêt zu Lëtzebuerg: et ass den Dossier vun Ärem Keefer, mä et ass Äre Kalenner.

Virsiicht: eng schrëftlech akzeptéiert Offer kann schonn en Engagement iwwer d'Saach an de Präis schafen. Akzeptéiert se net einfach esou.

Etapp 7: de Compromis de vente, de richtege Point of no return

Zu Lëtzebuerg kennen d'Juristen d'Formel gutt: Compromis de vente gëllt als Verkaf. Vum Moment un, wou déi zwou Parteien ënnerschriwwen hunn, ass de Kontrakt perfekt. En engagéiert Verkeefer a Keefer, de Verkaf zum festgeluechte Präis ofzeschléissen, an am Prinzip kann sech keen zréckzéien. Net Dir, wann den Dag drop eng besser Offer kënnt, an net de Keefer, wann en et sech anescht iwwerleet. Alles hänkt also vun der Redaktioun of.

Wat am Compromis stoe muss

Minimal Validitéitskonditiounen: d'Identitéit vun de Parteien, déi genee Beschreiwung vum Bien mat de Kadasterreferenzen, de Präis an d'Zuelungsmodalitéiten. Staark recommandéiert Mentiounen: d'Servituden, den Numm vum Notaire, den Datum vun der Entrée en jouissance (d'Schlësseliwwergab) an, wann néideg, eng Occupatiounsindemnitéit, wann de Verkeefer nom Akt nach am Haus bleift.

D'Clause suspensive fir de Prêt

Mat dëser Klausel ass de Keefer eréischt definitiv gebonnen, wann en säi Prêt kritt huet. De Delai an der Praxis: op mannst 4 bis 6 Wochen, verlängerbar mat engem offizielle Bréif vun der Bank. Am Sträitfall muss de Keefer beweisen, datt en tatsächlech e Prêt ugefrot huet an Iech am Delai informéiert huet. Als Verkeefer verlaangt e genauen Delai a Beweiser vun den Demarchen: eng vague Clause suspensive ass eng gratis Sortie.

D'Clause pénale

Si fixéiert eng forfaitaire Entschiedegung, wann eng Partei de Verkaf refuséiert ouni Recht dozou: an der Praxis 10 % vum Verkafspräis. Beispill: Präis vun 350 000 Euro, Keefer, deen ouni gëltege Grond ofspréngt, 35 000 Euro konventionell Dommages et intérêts. Ouni dës Klausel misst de Schued viru Geriicht beziffert ginn.

Etapp 8: tëscht Compromis an Akt

Um Terrain läit den Delai tëscht Compromis an Akt meeschtens bei ronn 3 Méint: d'Zäit, déi d'Bank vum Keefer fir de Prêt brauch an den Notaire fir den Akt. Dës Zäit léisst sech virbereeden: komplette Dossier, Notaire schonn am Compromis benannt, reegelméissege Suivi.

Muss de Compromis aregistréiert ginn?

De Compromis kann bei der Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) aregistréiert ginn, bannent 3 Méint no der Ënnerschrëft fir en Net-Professionellen. Mat enger Clause suspensive kascht den Enregistrement e fixen Droit vun 12 Euro; ouni Clause suspensive gëtt den Droit vun 7 % op de Präis fälleg. Den Enregistrement mécht de Compromis Drëtte géigeniwwer opposabel. Vill Compromisë ginn net aregistréiert: dat ännert näischt un hirer Validitéit tëscht de Parteien.

Etapp 9: den notariellen Akt an d'Schlësseliwwergab

De Verkaf vun engem Immobilie fällt an déi exklusiv Kompetenz vum Notaire. En iwwerpréift d'Proprietéit, d'Hypothéiken an d'Servituden a léisst den Akt am Bureau des hypothèques transkribéieren: eréischt dës Transkriptioun mécht de Verkaf Drëtte géigeniwwer opposabel. D'Akteskäschte sinn, no etabléiertem Usus, zu Laascht vum Keefer. D'Schlëssele ginn zum Datum vun der Entrée en jouissance iwwerreecht, dee am Compromis steet, an der Reegel den Dag vum Akt, nodeems de Präis bezuelt ass.

Etapp 10: nom Verkaf, d'Steieren

Wann Der Är Haaptresidenz verkaaft, ass d'Plus-value am Prinzip exoneréiert: déi genee Konditioune fannt Der an eisem Artikel iwwer d'Plus-value an d'Haaptresidenz. Fir aner Biens (Locatioun, Zweetwunneng, Terrain) gëtt d'Plus-value no der Dauer vum Besëtz besteiert. Klärt dëse Punkt, ier Der ënnerschreift, net duerno.

Wann Dir verkaaft: déi dräi Schlässer

• De Präis: korrekt vun der éischter Woch un, baséiert op notariellen Akten, net op den Annonce vun den Noperen.
• Den Energiepass: fäerdeg, ier d'Annonce online geet, wéi d'Gesetz et zënter 2012 verlaangt.
• De Compromis: eng präzis Clause suspensive (Delai, Beweiser), eng Clause pénale vun 10 %, en Notaire, deen benannt ass, an en Datum fir d'Schlësselen, dee schwaarz op wäiss steet.

Wann Dir kaaft: de Spigel a kuerz

Op der Säit vum Keefer dréit sech d'Logik ëm: d'Clause suspensive fir de Prêt ass Är Haaptprotektioun, ënnerschreift ni ouni si, wann Der mat Kredit finanzéiert. D'Notairskäschte sinn no Usus fir Iech, an de Steierkredit Bëllegen Akt kann Är Enregistrementsdroite staark reduzéieren. A vergiesst net: de Compromis engagéiert Iech grad esou wéi de Verkeefer.

FAQ

Kann ech mech no der Ënnerschrëft vum Compromis nach zréckzéien?

Am Prinzip net. De Compromis, deen vun deenen zwou Parteien ënnerschriwwen ass, gëllt als Verkaf: de Kontrakt ass perfekt an engagéiert zum ausgemaachte Präis. Nëmmen wann eng Conditioun aus dem Compromis net erfëllt gëtt, zum Beispill wann de Prêt refuséiert gëtt, kann en ouni Feeler ophalen.

Wéi laang dauert et, fir en Haus zu Lëtzebuerg ze verkafen?

No eiser Praxis am Süde vum Land fënnt en Haus zum richtege Präis a fir d'éischt e puer Wochen bis e puer Méint säi Keefer, an duerno dauert et meeschtens ronn 3 Méint tëscht Compromis an Akt, d'Zäit vum Prêt an dem Notaire.

Muss de Compromis aregistréiert ginn?

Den Enregistrement bei der AED, bannent 3 Méint fir en Net-Professionellen, mécht de Compromis Drëtte géigeniwwer opposabel: fixen Droit vun 12 Euro mat Clause suspensive, Droit vun 7 % op de Präis ouni. E Compromis, deen net aregistréiert ass, bleift tëscht de Parteie gëlteg.

Wien bezilt den Notaire an d'Agence?

No etabléiertem Usus sinn d'Notairskäschten zu Laascht vum Keefer. D'Agencekommissioun, an der Reegel 3 % vum Präis plus TVA, bezilt déi Partei, déi den Agent mandatéiert huet, also meeschtens de Verkeefer.

Ass den Energiepass obligatoresch fir ze verkafen?

Jo. Zënter dem 1. Juli 2012 muss all Annonce d'Energieklass an d'Wärmedämmklass uginn. Den Energiepass muss also virun der Annonce gemaach ginn.

Quellen a legal Basen

• Guichet.lu: de Compromis de vente
• Portail de la fiscalité indirecte (AED): Enregistrement
• Guichet.lu: den Energiepass (CPE)
• Observatoire de l'Habitat: Präisser a Maartdaten

Dir denkt drun ze verkafen? Eng korrekt Aschätzung ass de Startpunkt. Frot Är un, gratis an ouni Engagement.

Vum David Carmo, Grënner vu CARMO Immobilier. Immobilieprofi zënter 2008, Member vum Verwaltungsrot vun der Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, vum Disziplinarrot, a Formateur op der Académie de l'Immobilier.

Dësen Artikel huet en informative Charakter an ass keng juristesch Berodung. D'Reglementatioun ännert sech an all Situatioun ass anescht. Ier Der eng Decisioun huelt, kuckt déi aktuell Texter no a schwätzt mat Ärem Notaire oder engem Beroder.