Geierft Haus zu Lëtzebuerg verkafen: Guide 2026

Dat Wichtegst. Fir e geierft Haus zu Lëtzebuerg ze verkafen, brauch een dräi Saachen: den Acte de notoriété beim Notär (e stellt fest, wien ierft), d'Ierfschaftsdeklaratioun bei der AED bannent 6 Méint nom Doudesfall (wann d'Persoun zu Lëtzebuerg gestuerwen ass), an den Accord vun allen Ierwen iwwer de Verkaf an iwwer de Präis. An der direkter Linn ass de legalen Undeel vun de Kanner vun der Ierfschaftssteier befreit. An duerch den hallwe Steiersaz an d'Abattementer ass d'Steier op engem spéidere Verkaf dacks vill méi niddreg, wéi d'Ierwe fäerten.

En Haus ierwen: wat konkret geschitt

Wann en Elterendeel oder en anere Proche stierft, geet säi Verméigen, d'Elterenhaus abegraff, op d'Ierwen iwwer. Ier vu Verkaf rieds geet, ginn et zwou Formalitéiten, déi den Dossier strukturéieren.

Den Acte de notoriété. De Notär stellt en op: en identifizéiert offiziell d'Ierwen an hir Quote-parten. Ouni dëst Dokument kann näischt ënnerschriwwe ginn: kee Verkafsmandat, kee Compromis, keen Akt.

D'Ierfschaftsdeklaratioun. Si muss bei der Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) bannent 6 Méint nom Doudesfall deposéiert ginn, wann d'Persoun zu Lëtzebuerg gestuerwen ass. Wann den Doudesfall am Ausland war, gëlle méi laang Delaien.

Soubal et méi Ierwe ginn, ass d'Haus an der Indivisioun: jidderee besëtzt eng Quote-part vum Ganzen, net eng Kummer oder ee Stack. An do gëtt et heiansdo komplizéiert.

D'Indivisioun: d'Reegel vum Accord vun allen

Fir en Haus an Indivisioun ze verkafen, brauch een den Accord vun allen Ierwen: iwwer de Prinzip vum Verkaf an iwwer de Präis. Een Ierwe mat der Majoritéit kann de Verkaf net imposéieren, an een Ierwe mat enger Minoritéit kann e blockéieren.

D'Gesetz gesäit awer eng Dier vir: keen ass verflicht, an der Indivisioun ze bleiwen. All Ierwe kann erausgoen a seng Quote-part un e Matierwen oder un en Drëtte verkafen. A wann d'Blockage bestoe bleift, kann d'Geriicht d'Licitatioun uerdnen: eng ëffentlech Versteeërung. Dat ass de Szenario, deen all Mënsch sollt vermeiden: de Präis op der Versteeërung läit dacks ënner dem Maartpräis, d'Prozedur dauert laang, an d'Famill kënnt selen gestäerkt eraus.

Eng neutral Schätzung: en Instrument fir de Familljefridden

An deene meeschte Successioune kënnt d'Blockage net vu béisem Wëllen, mä vun engem Desaccord iwwer de Wäert. Deen, dee wëllt kafen, fënnt d'Zuel ze héich, déi, déi wëlle verkafen, fannen se ze niddreg, a jidderee fänkt un, deem aneren ze mësstrauen.

Eng neutral, dokumentéiert Schätzung ännert d'Diskussioun: jiddereen gesäit déiselwecht Zuel, opgestallt op déiselwecht Manéier, mat de selwechte Verglachsverkeef. Da verhandelt d'Famill net méi iwwer Impressiounen, mä op enger gemeinsamer Basis. Dat ass dacks dat, wat eng ugespaanten Diskussioun an eng roueg Decisioun verwandelt.

E Beispill: en Elterenhaus zu Diddeleng, dräi Ierwen

Huele mer eng klassesch Situatioun aus dem Süden: en Elterenhaus zu Diddeleng, dräi Kanner mat gläichen Undeeler (en Drëttel fir jiddereen). Ee wëllt d'Haus behalen, déi zwee aner wëlle verkafen. Dräi Weeër stinn op.

Optioun 1: d'Quote-parte vun deenen aneren iwwerhuelen. Deen, deen d'Haus behale wëllt, keeft d'Undeeler vu senge Geschwëster. De Wäert vum Rachat gëtt vum geschate Wäert vum Haus berechent, minus de Kapital, deen nach op engem Kredit opsteet, an dann no de Quote-parten opgedeelt. Hei muss hien also zwee Drëttel vum Nettowäert finanzéieren. D'Bank behandelt dëse Rachat wéi en Akaf: den Dossier vun der Finanzéierung muss stoen.

Optioun 2: zesumme verkafen. Déi dräi Ierwe verkafen d'Haus um Maart an deelen den Netto-Erléis no hire Quote-parten. Dat ass deen einfachste Wee, wa keen d'Haus iwwerhuele kann oder wëllt.

Optioun 3: d'Licitatioun, als leschten Auswee. Wa keen Accord méiglech ass, och net mat der Mediatioun vum Notär, kann een Ierwe beim Geriicht d'Versteeërung froen. Kee gewënnt wierklech dobäi: dës Optioun ass eng Warnung, keng Strategie.

Optioun	Virdeeler	Nodeeler	Indikativen Delai
Zesumme verkafen	Maartpräis, kloer Opdeelung, jidderee ka viru kucken	Unanimitéit iwwer Präis a Kalenner néideg	E puer Méint (Preparatioun, Kommerzialiséierung, Akt)
Rachat vun der Quote-part	D'Haus bleift an der Famill, diskret, ka séier goen	Finanzéierung an Accord iwwer de Wäert néideg	E puer Wochen bis e puer Méint, jee no Bank
Licitatioun	Deblockéiert eng festgefuere Situatioun	Präis dacks ënner dem Maart, Fraisen, Famill leid	Dacks méi wéi ee Joer

Ierfschaftssteier: wie bezilt wat

Gutt Noriicht fir dee meeschte Fall: zu Lëtzebuerg ass de legalen Undeel, deen an der direkter Linn geierft gëtt (Kanner, déi vun hiren Elteren ierwen, oder ëmgedréint), vun der Ierfschaftssteier befreit.

Besteiert gëtt nëmmen den extra-legalen Undeel: dat, wat een Ierwe méi kritt wéi säi legalen Undeel, zum Beispill duerch e Legs par préciput et hors part an engem Testament. Dësen Undeel gëtt vun 2,5 % un taxéiert, mat Majoratioune pro Tranche, jee nodeem, wéi grouss den Undeel ass.

Den iwwerliewende Conjoint (an ënner Konditiounen och de Partenaire légal) profitéiert vun enger Befreiung op sengem Undeel. Wéi genee gerechent gëtt, hänkt vun der Familljesituatioun a vum Bestietnesregime of: dat ass typesch de Punkt, deen den Notär beim Reglement vun der Successioun präzis ausrechent.

Denkt Dir drun ze verkafen? Eng gerecht Schätzung ass de Startpunkt. Frot Är un: gratis an ouni Engagement.

D'Plus-value beim Weiderverkaf: dacks manner schlëmm wéi geduecht

Déi éischt Suerg vun den Ierwen: wa mer verkafen, wéi vill hëlt de Fisc? Am klassesche Fall vum Elterenhaus, dat op d'Kanner iwwergeet, ass d'Äntwert dacks berouegend.

D'Detentiounsdauer vum Verstuerwene gëtt iwwerholl. Bei engem Haus, dat een duerch Ierfschaft (also gratis) kritt huet, gëtt d'Situatioun vum Verstuerwenen iwwerholl. Haten d'Elteren d'Haus zënter Joerzéngten, gëllt Dir als Laangzäitbesëtzer.
Méi wéi 2 Joer Detentioun: hallwe Globalsaz. D'Plus-value gëtt mat der Hallschent vun Ärem globale Steiersaz besteiert, net mam vollen Taux.
Zéngjärlechen Abattement: 50 000 Euro (100 000 Euro fir Koppelen, déi zesumme besteiert ginn), all 10 Joer erneierbar.
Zousätzlechen Abattement vu 75 000 Euro, wann d'Haus duerch Ierfschaft an direkter Linn kritt gouf an d'Haaptresidenz vun den Elteren war (Artikel 130(5) LIR).

A wann een Ierwen d'Haus fir d'éischt selwer als Haaptresidenz bewunnt an duerno verkeeft, kann d'Befreiung vun der Haaptresidenz spillen (Artikel 102bis LIR). Mir hunn dee Mechanismus an eisem Artikel iwwer d'Plus-value an d'Haaptresidenz erkläert.

Praktescht Resultat: mam hallwe Saz an den Abattementer ass d'Steier beim Verkaf vun engem geierften Elterenhaus dacks vill méi niddreg, wéi d'Famill am Ufank fäert. Loosst Äre Fall duerchrechnen, ier Dir aus Angscht decidéiert.

Wann Dir verkaaft: d'Etappen an der Rei

Acte de notoriété beim Notär: e stellt fest, wien ierft a mat wéi enge Quote-parten.
Ierfschaftsdeklaratioun bei der AED, bannent 6 Méint, wann den Doudesfall zu Lëtzebuerg war.
Neutral Schätzung vum Haus, déi all Ierwe gesäit: d'Basis fir all Decisioun (Rachat, Verkaf, Opdeelung).
Unanimen Accord vun allen Ierwen iwwer de Verkaf an de Präis, festgehalen an engem Mandat, dat all ënnerschreiwen.
Verkafsdossier: den Energiepass (CPE) ass scho fir d'Annonce obligatoresch, wéi bei all Verkaf. Eise Guide iwwer déi obligatoresch Diagnostiquen lëscht alles op.
Opgepasst, wann d'Haus eidel steet: Register vun den net besate Wunnengen a méiglech kommunal Taxen. Kuckt eisen Artikel iwwer d'Grondsteier an déi eidel Wunnengen.
Compromis an duerno den notariellen Akt, ënnerschriwwe vun allen Ierwen.

Wann Dir kaaft: en Haus aus enger Ierfschaft

Fir e Keefer ass en Haus aus enger Successioun dacks eng richteg Geleeënheet: gutt geleeën, éierlech, zënter Joerzéngte vun derselwechter Famill gefleegt. E puer Punkten, op déi Dir oppasse sollt:

All Ierwe mussen ënnerschreiwen. Kuckt no, datt de Compromis vun allen Indivisairen ënnerschriwwen ass (oder vun engem Mandataire mat Prokura). Eng feelend Ënnerschrëft mécht alles fragil.
D'Delaie kënne méi laang sinn. Wann den Acte de notoriété oder d'Deklaratioun nach lafen, ka sech de Kalenner verréckelen. Frot no dem Stand vum Dossier.
Den Zoustand vum Haus. En aalt Elterenhaus brauch dacks Aarbechten: liest den CPE an d'Diagnostique gutt a plangt e Budget fir d'Renovatioun.
De mënschleche Kontext. Dir kaaft d'Haus vun enger Famill an Trauer. Verhandele bleift méiglech, mä Respekt bréngt méi wäit wéi Brutalitéit.

Déi strategesch Konsequenz. An enger Successioun schafft d'Zäit selen fir d'Ierwen: en eidelt Haus kascht weider (Assurance, Entretien, Heizung), et ka bei de Register vun den net besate Wunnenge kommen, an d'Onentschlossenheet zerräift d'Famill. Eng neutral Schätzung an deenen éischte Wochen op den Dësch ze leeën, gëtt der ganzer Famill eng gemeinsam Basis, fir séier a gutt ze decidéieren.

FAQ

Bis wéini muss d'Ierfschaftsdeklaratioun deposéiert ginn?

Bannent 6 Méint nom Doudesfall, bei der AED, wann d'Persoun zu Lëtzebuerg gestuerwen ass. Wann den Doudesfall am Ausland war, gëlle méi laang Delaien.

Kann een Ierwe de Verkaf vum Haus blockéieren?

Jo: de Verkaf brauch den Accord vun allen Ierwen, iwwer de Verkaf selwer an iwwer de Präis. Mä keen ass verflicht, an der Indivisioun ze bleiwen: all Ierwe kann seng Quote-part verkafen, a wann d'Blockage bestoe bleift, kann d'Geriicht d'Licitatioun uerdnen. Dee Szenario sollt ee vermeiden: de Präis op der Versteeërung läit dacks ënner dem Maart.

Bezuelen d'Kanner Ierfschaftssteier op dem Elterenhaus?

De legalen Undeel an der direkter Linn ass befreit. Nëmmen den extra-legalen Undeel (dat, wat iwwer de legalen Undeel erausgeet, zum Beispill e Legs par préciput et hors part) gëtt taxéiert, vun 2,5 % un, mat Majoratioune pro Tranche.

Wéi gëtt de Rachat vun der Quote-part vun engem Matierwe gerechent?

Vum geschate Wäert vum Haus gëtt de Kapital ofgezunn, deen nach op engem Kredit opsteet, an d'Resultat gëtt no de Quote-parten opgedeelt. Dofir ass eng Schätzung, déi all Ierwen akzeptéieren, esou wichteg.

Wéi eng Plus-value bezuele mer, wa mer dat geierft Haus verkafen?

Bei engem Haus aus enger Ierfschaft gëtt d'Detentiounsdauer vum Verstuerwenen iwwerholl. No méi wéi 2 Joer gëtt d'Plus-value mam hallwe Globalsaz besteiert, no engem Abattement vu 50 000 Euro (100 000 Euro fir eng Koppel, déi zesumme besteiert gëtt) an, fir d'Elterenhaus an direkter Linn, engem zousätzlechen Abattement vu 75 000 Euro (Artikel 130(5) LIR).

Brauch een en Energiepass (CPE), fir e geierft Haus ze verkafen?

Jo. E Verkaf no enger Ierfschaft follegt de selwechte Reegele wéi all Verkaf: den Energiepass ass obligatoresch, soubal d'Annonce publizéiert gëtt, an déi aner Diagnostique follegen dem normale Recht.

Quellen a legal Basen

Hutt Dir grad en Haus am Süde geierft a frot Iech, wou Dir ufänke sollt? Frot Är gratis an onverbindlech Schätzung un: eng neutral, dokumentéiert Zuel, déi all Ierwe liesen a verstoe kann.

Vum David Carmo, Grënner vu CARMO Immobilier. Immobilieprofi zanter 2008, Member vum Verwaltungsrot vun der Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, vum Disziplinarrot, a Formateur op der Académie de l'Immobilier.

Dësen Artikel huet en informative Charakter an ass keng juristesch Berodung. D'Reglementatioun ännert sech, an all Situatioun ass anescht. Iert Dir eng Decisioun huelt, kuckt déi aktuell Texter no a schwätzt mat Ärem Notär oder engem Beroder.