Immobilien-Diagnostiken zu Lëtzebuerg: wat wierklech obligatoresch ass (a wat net)
D'Wesentlecht: zu Lëtzebuerg ass den Energiepass deen eenzegen Diagnostic dee systematesch obligatoresch ass fir eng Wunneng ze verkafen oder ze verlounen. Asbest, Bläi, Elektrizitéit a Radon betreffe präzis Situatiounen, net eng allgemeng Verkafsflicht. An de richtege Risiko ass net administrativ, en ass juristesch: d'Garantie géint verstoppte Mängel.
D'Grondregel: nëmmen een Diagnostic wierklech obligatoresch
Den Energiepass (Energiepass, oder Zertifikat vun der energetescher Leeschtung) ass obligatoresch fir all Verkaf an all Locatioun vun engem Wunngebai. Säi Kader ass festgeluecht duerch de geännerte groussherzogleche Reglement vum 30. November 2007 iwwer d'energetesch Leeschtung vu Wunngebaier, a verstäerkt duerch de groussherzogleche Reglement vum 9. Juni 2021. Zënter dem 1. Juli 2021 ass d'Iwwerreeche un de Keefer oder de Locataire eng gesetzlech Flicht.
Wat dacks vergiess gëtt: en muss valabel sinn ier d'Annonce publizéiert gëtt, net eréischt beim Notar. Eng Annonce ouni valabelen Pass ze verbreeden setzt de Verkeefer oder de Bailleur enger Geldstrof bis zu 5.000 Euro aus. Hie gëlt zéng Joer a muss déi ganz Period ofdecken, vun der Mise-en-vente bis bei d'Ënnerschrëft vum Akt. Rechent allgemeng mat 430 bis 600 Euro ouni TVA fir en Eefamilljenhaus.
Wéi ee en Energiepass richteg liest
Bleift net bei der globaler Bewäertung stoen, déi vun A+ (am beschten) bis I (am schlechten) geet. D'Dokument ënnerscheet verschidden Indicateuren: d'energetesch Leeschtung (Bedarf u Primärenergie), d'Leeschtung vun der thermescher Isolatioun (Bedarf u Heizenergie) an d'ëmweltbezunne Leeschtung (CO2-Emissiounen).
De Liestipp deen de richtegen Zoustand vum Bien weist: vergläicht d'thermesch Isolatioun mat der globaler Leeschtung. Eng korrekt Isolatioun mat enger schlechter Gesamtnott weist bal ëmmer op eng al, energiefriessend Heizung hin, déi z'ersetzen ass. Ëmgekéiert weist eng schlecht Isolatioun op Aarbechten un der Gebaihüll (Fassad, Daach, Fënsteren) hin, déi vill méi schwéier sinn. Liest um Enn d'Lëscht vun de Recommandatiounen: si bezifferen déi prioritär Aarbechten. Vun enger Klass F op eng Klass C ze kommen kann e wichtege Budget duerstellen, an dat ass en absolut legitime Verhandlungshiewel.
Verkaaft Dir a sidd Dir net sécher iwwer äre Präis? D'Energieklass weit ëmmer méi an der Verhandlung. Freet är CARMO-Estimatioun, gratis an ouni Engagement, fir äre Bien um richtege Präis ze positionéieren.
Asbest: keen Diagnostic beim Verkaf, mä e seriéise Sujet soubal Aarbechte gemaach ginn
Hei ass de Mëssverständnes mat Frankräich am dackste. Een liest heiansdo, datt den Asbest-Diagnostic obligatoresch wier fir Bienen, deenen hir Bauerlaabnis virun 1991 datéiert. Dës Schwell ass eng franséisch Referenz, keng lëtzebuergesch. Am Grand-Duché gëtt et keen Asbest-Diagnostic un den Verkafsakt geheft: de Verkaf eleng léist kee Rapport aus.
De lëtzebuerge Kader läit anzwousch anescht. D'Mise op de Maart vu Material mat Asbest ass zënter 2001 verbueden. A soubal Aarbechte virgesi sinn, gëllt de groussherzogleche Reglement vum 4. Juli 2007 iwwer de Schutz vun den Aarbechter géint d'Risike vum Asbest: d'Identifikatioun vu Material dat Asbest enthale kéint, d'Notifikatioun vun den Aarbechten un d'Inspektioun vun der Aarbecht an de Minnen (ITM) an de Recours op qualifizéiert Operateuren a Laboen ginn obligatoresch. Et ass also e Schutzregime un d'Aarbechte gebonnen, keng Transaktiounsformalitéit.
Praktesch Konsequenz: « Präsenz vun Asbest » bei engem ale Bien ass net eng Alarm un sech. Wat zielt, ass den Zoustand. En net-friable a stabilen Asbest stellt kee Risiko duer soulaang ee net bohrt oder d'Material brécht. De Budget fir d'Asbest-Ofbau stellt sech beim Renovéieren. Fir e Keefer dee Aarbechten op engem Bien virun 2001 plangt, muss den Asbest-Inventar also vun Ufank un am Devis abegraff sinn.
Bläi, Elektrizitéit, Gas: recommandéiert, net obligatoresch fir ze verkafen
Keng vun dëse Kontrollen ass vum Gesetz verlaangt fir e Wunnverkaf zu Lëtzebuerg ofzeschléissen. Dat mécht se awer net nëtzlos.
- Bläi. Net obligatoresch, mä relevant bei ale Gebaier, wou et virun allem an alen Faarwen ass. De Risiko entsteet beim Renovéieren: al Holzaarbechten mat Bläifaarf ofzeschleifen setzt gëfteg Stëbs fräi. Virun all Ofschleif-Chantier ze identifizéieren.
- Elektrizitéit. Keen obligatoreschen elektreschen Diagnostic beim Verkaf. Eng Mise-en-conformité kann awer vum Reseau-Gestionnaire verlaangt ginn bei engem Uschloss oder enger wichteger Ännerung vun der Installatioun. Punkten ze iwwerwaachen: keng Äerdung, en ale Sécherungskëscht, net geséchert Steckdousen a Naassraim. E komplette Sécherungskëscht z'ersetzen geet séier op e puer dausend Euro.
- Gas. Keng Diagnostic-Flicht beim Verkaf. Iwwerpréift d'Datum vun der leschter Chaudière-Wartung an den Zoustand vun den Ofgasleitungen.
Radon: net obligatoresch, mä ze iwwerpréiwe jee no Gemeng
De Radon, en natierlecht radioaktivt Gas, ass méi present am Norden vum Land, klasséiert als Zon mat héijem Risiko (méi wéi 5 % vun den Haiser leien do iwwer dem nationale Referenzniveau vun 300 Bq/m3). Et gëtt keng Flicht en ze moossen fir eng Wunneng ze verkafen, an och net fir do ze wunnen, och net an enger prioritärer Zon.
Et bleift e nëtzleche Punkt vun der Opmierksamkeet. D'Radon-Moossung ass gratis fir all Awunner vu Lëtzebuerg, an déi duerchschnëttlech Konzentratioun pro Gemeng ass bei den Autoritéiten konsultéierbar. Wann de Bien an enger ausgesate Zon läit an d'Wunnraim am Gaardenniveau oder am ausgebauten Keller sinn, ass eng Moossung mat engem Dosimeter recommandéiert. D'Léisunge sinn dacks einfach (besser Ventilatioun, Ofdichtung vun de Plateën) an et gëtt Hëllefe fir d'Remediatiounsaarbechten. Fir Investisseuren ze notéieren: fir Aarbechtsplazen an enger Radon-Zon gëllen scho Moossflichten.
Frankräich oder Lëtzebuerg: den Tableau deen d'Iddien zrechtréckt
| Kontroll | Frankräich (Verkaf) | Lëtzebuerg (Verkaf) |
|---|---|---|
| Energetesch Leeschtung | Obligatoresch (DPE) | Obligatoresch (Energiepass) |
| Asbest | Obligatoresch (al Gebaier) | Keen Verkafsdiagnostic. ITM-Identifikatioun a -Notifikatioun virun Aarbechten (gebaut virun 2001) |
| Bläi | Obligatoresch (virun 1949) | Net obligatoresch (recommandéiert) |
| Elektrizitéit | Obligatoresch (Installatioun méi al wéi 15 Joer) | Net obligatoresch beim Verkaf |
| Gas | Obligatoresch (Installatioun méi al wéi 15 Joer) | Net obligatoresch beim Verkaf |
| Termiten, ERP | Jee no Zon | Net applicabel |
| Radon | Informatioun jee no Zon | Net obligatoresch. Opmierksamkeet jee no Gemeng |
De richtege lëtzebuerge Risiko: d'Garantie géint verstoppte Mängel
Manner Pabeierkrich heescht net manner Risiko. Et ass souguer ëmgekéiert, a wéineg Verkeefer rechnen domat. De lëtzebuerge Code civil leet dem Verkeefer eng Garantie géint verstoppte Mängel op: no Artikel 1641 hëlt hien fir verstoppte Mängel op, déi de Bien fir säi Gebrauch onbrauchbar maachen oder säi Wäert staark reduzéieren. Sichtbar Mängel sinn net ofgedeckt (Artikel 1642).
De Keefer deen e schwéieren a verstoppte Mangel entdeckt huet zwou Aktiounen: d'rédhibitoresch Aktioun (Annulatioun vum Verkaf, Rembours vum Präis a, falls néideg, Schuedenersatz) oder d'estimatoresch Aktioun (hie behält de Bien a kritt eng Präisreduktioun no Expertise). Hie muss de Mangel an enger kuerzer Frist no der Feststellung uweisen.
D'Klausel vun der Net-Garantie ännert d'Saach, mä net esou vill wéi ee mengt. Tëscht zwee Privatleit ass se valabel a steet an de meeschten Akten. Si verléiert awer all Effet wann de Verkeefer a béiser Glawe ass, dat heescht wann hien de Mangel kannt an verstoppt huet (Artikel 1643). Anescht gesot: d'Klausel schützt ni deen deen geluen huet.
Eis Erfarung vum Terrain. Am Süde vum Land gesi mir et bei all Mandat: e gutt dokumentéierten Verkafsdossier (Rechnunge vun Aarbechten, Wartungen, e rezenten Energiepass) schützt de Verkeefer a verkierzt d'Verhandlung. Ëmgekéiert kascht e Mangel deen no dem Verkaf entdeckt gëtt bal ëmmer méi wéi eng Reduktioun déi vun Ufank un ugekënnegt gëtt. Transparenz ass keng kommerziell Schwächt, et ass e Schutz.
Wat dat konkret ännert
Wann Dir verkaaft
- Loosst e valabelen Energiepass maachen ier Dir d'Annonce publizéiert. Dat ass d'Entréesbedingung, keng Formalitéit op der leschter Minutt.
- Sammelt d'Beweiser: Rechnunge vun Aarbechten, Chaudière-Wartungen, Garantien, Pläng. Dat stäipt de Präis a reduzéiert de Risiko vu Sträit.
- Fir e Bien virun 2001 mat wahrscheinlechen Aarbechten op der Keefersäit ass en antizipéierten Asbest-Inventar e Signal vu Serositéit.
- Deklaréiert déi bekannte Mängel. D'Stëllschwäigen kascht méi wéi eng verhandelt Reduktioun, an et léisst d'Net-Garantie-Klausel falen.
Wann Dir kaaft
- Verlaangt e valabelen Energiepass a liest déi detailléiert Indicateuren, net nëmmen déi global Bewäertung.
- Freet d'Historik vun den Aarbechten an de Wartungen.
- Iwwerpréift d'Gemeng op der Radon-Kaart wann de Bien am Norden ass oder Wunnraim am Keller huet.
- Wann Dir e Bien virun 2001 renovéiere wëllt, integréiert den Asbest-Inventar an de méiglechen Ofbau vun Ufank un an äre Budget.
Dacks gestallte Froen
Wéi eng Diagnostike sinn obligatoresch fir zu Lëtzebuerg ze verkafen?
Nëmmen ee Dokument ass systematesch obligatoresch: den Energiepass. En muss valabel sinn ier d'Annonce publizéiert gëtt a bis bei den notariellen Akt valabel bleiwen.
Ass den Energiepass och obligatoresch fir ze verlounen?
Jo. En ass verlaangt fir de Verkaf wéi fir d'Locatioun vun engem Wunngebai, a muss dem Keefer oder dem Locataire iwwerreecht ginn.
Wéi laang ass en Energiepass valabel?
Zéng Joer vun sengem Ausstellungsdatum un. Duerno muss en nei gemaach ginn.
Brauch een en Asbest-Diagnostic fir zu Lëtzebuerg ze verkafen?
Nee, net fir de Verkaf selwer. D'Asbest-Flichten (Identifikatioun, ITM-Notifikatioun) gëllen virun Aarbechten op engem Gebai dat virun 2001 gebaut gouf.
Bleift de Verkeefer no dem Verkaf verantwortlech?
Jo, am Kader vun der Garantie géint verstoppte Mängel (Artikel 1641 vum Code civil). Eng Net-Garantie-Klausel schützt de Verkeefer a gudder Glawe, mä net deen deen e bekannte Mangel verstoppt huet.
E Verkafsprojet zu Lëtzebuerg? De richtege Präis an e solide Dossier maachen den Ënnerscheed. Kritt är CARMO-Estimatioun a loosst eis zesummen viru goen, an aller Rou.
Quellen a gesetzlech Grondlagen
- Energiepass: Guichet.lu (groussherzogleche Reglementer vum 30. November 2007 a vum 9. Juni 2021).
- Asbest: Inspektioun vun der Aarbecht an de Minnen (ITM) an groussherzogleche Reglement vum 4. Juli 2007.
- Radon: Santé-Portal, Referenzniveau 300 Bq/m3.
- Garantie géint verstoppte Mängel: Artikelen 1641 bis 1643 vum Code civil.
Dësen Artikel huet en informativen Zweck a stellt kee juristesche Rotschluet duer. D'Reglementatioun entwéckelt sech a jee Situatioun ass besonnesch. Virun all Decisioun iwwerpréift d'Texter déi an Kraaft sinn an huelt Kontakt mat ärem Notar oder engem juristesche Berodeur. Informatiounen um Stand vun der Publikatioun.
Vum David Carmo, Grënner vu CARMO Immobilier. Immobilieprofessionnel zënter 2008, Member vum Verwaltungsrot vun der Chambre Immobilière vum Groussherzogtum Lëtzebuerg, vum Disziplinarrot, a Formateur op der Académie de l'Immobilier.