Kuerz- oder Laangzäitvermietung zu Lëtzebuerg: dee richtege Choix fir Är Investitioun
Op ee Bléck. Zu Lëtzebuerg gëtt d'mébléiert Kuerzzäitvermietung eng kommerziell Aktivitéit vun 90 cumuléierten Nuechte pro Joer un: Etablissementsautorisatioun, Deklaratiounen a TVA kommen derbäi. Op dem Pabeier ka se méi abréngen, mä hire reelle Rendement gëtt vum Liddegstand, vun de Käschten a vun engem Tourismusmarché mat 85% Auslänner ofgebaut, wéi de Réckgang vun 3,8% vun den Nuechten am éischten Trimester 2026 erënnert. Am Süde bleift d'Laangzäitvermietung dee méi séchere Choix, mat engem Bruttorendement vu ronn 4,5 bis 4,7% zu Esch laut dem Observatoire de l'Habitat.
Firwat eng Tourismus-Zuel en Investisseur ugeet
Ufanks 2026 leeft den europäeschen Tourismus erëm un: 471,1 Milliounen Nuechten an der Unioun am éischten Trimester, 3,4% méi wéi e Joer virdrun (Eurostat). Lëtzebuerg awer fält ëm 3,8%. En klengen Ënnerscheed, mä géint den europäeschen Trend.
Den Detail dee fir e Bailleur zielt: 85,1% vun den Nuechten am Groussherzogtum kommen vun auslännesche Visiteuren, deen drëtthéchste Wäert an Europa no Malta a Zypern. Anescht gesot, den Tourismus zu Lëtzebuerg hänkt bal komplett vu Flëss of, déi keen kontrolléiert. Wann dës Flëss en Trimester nolaossen, sinn dat onverkaaft Nuechten.
Dat ass genee de Risiko vun enger Kuerzzäit-Investitioun: Äert Akommes follegt der Belee. D'Laangzäitvermietung dogéint baséiert op engem resident Locataire, ënner engem Bail, deen bezilt egal wéi d'Wieder ass. Dës Tourismus-Zuel ass also keng Anekdot: si illustréiert wat zwou Investitiounsstrategien ënnerscheet.
Kuerzzäitvermietung zu Lëtzebuerg: wat d'Gesetz wierklech seet
Vill stellen sech Airbnb als passivt Akommes vir. Zu Lëtzebuerg ass de Kader méi streng wéi et ausgesäit.
D'Schwell vun 90 Nuechten. Eng mébléiert Wunneng un Touristen ze verlounen bleift accessoiresch, soulaang Dir ënner 90 cumuléierten Nuechte pro Joer bleift, also ronn dräi Méint. Doriwwer eraus gëllt d'Aktivitéit als kommerziellen Hébergement a verlaangt eng Etablissementsautorisatioun, déi selwer eng HoReCa-Qualifikatioun viraussetzt (Formatioun unerkannt vun der House of Training).
D'Deklaratiounen. All Tourismus-Hébergeur muss eng Hébergementsfiche fir all Reesenden vu 15 Joer un opstellen a se un de STATEC schécken, eng Verflichtung déi vum Gesetz, dat am September 2025 a Kraaft getrueden ass, verstäerkt gouf. D'Wunneng muss och bei der Gemeng deklaréiert ginn.
D'TVA. Den Tourismus-Hébergement fält ënner de super-reduzéierten Taux vun 3%. Jee no Ärem Akommes an Ärem Residenzstatut kënnt Dir an de Beräich vun der TVA falen; eng Franchise-Schwell besteet, ze iwwerpréiwen no Ärer Situatioun.
D'Konklusioun ass einfach: nom ganz punktuellen Asaz ass d'Kuerzzäitvermietung zu Lëtzebuerg keng schlofend Placement, et ass eng kleng Entreprise, mat hiren Obligatiounen an hire Käschten.
Onsécher iwwer d'Strategie vun engem Bien? Eng korrekt Schätzung, an eng Meenung iwwer säi Locatiounspotenzial, sinn dee richtege Startpunkt. Frot Är gratis a ouni Engagement un.
Laangzäitvermietung: dee reelle Rendement, virun allem am Süden
Hei dréinen déi offiziell Zuelen vill Viraussetzungen ëm. An sengem Analyse-Rapport Nr. 13 (Februar 2025) miesst den Observatoire de l'Habitat de Bruttorendement vun enger Wunneng, déi kaaft a laangfristeg verlount gëtt.
Dëse moyenne Bruttorendement ass tëscht 4,26% an 4,56% vun 2010 bis 2018 stabil bliwwen, ier en op 3,04% am Joer 2022 gefall ass duerch d'Explosioun vun de Präisser, an dann erëm op 3,74% am Joer 2023 eropgaangen ass duerch d'Präiskorrektur a weider fest Loyeren.
De Süde steet eraus. Zu Esch-Uelzecht hält den Observatoire fir 2023 Bruttorendementer vun 4,58% fir eng nei Zwee-Zëmmer-Wunneng an 4,72% fir eng al fest, géint 3,0 bis 3,7% an der Stad Lëtzebuerg. De Süde bréngt also kloer méi wéi d'Haaptstad, fir e Liddegstand-Risiko dee niddreg bleift.
Eis Liesung vum Terrain. Am Süde-Bassin (Esch, Péiteng, Déifferdeng) gesi mir Wunnenge ronderëm 5 500 €/m² beim Kaf an eng konstant Laangzäit-Locatiounsnofro, gedroe vu Frontalieren a Belval-Salariéen. Eng Zwee-Zëmmer-Wunneng vun 65 m², kaaft fir ronn 360 000 € a verlount fir bei 1 350 € de Mount, kënnt op ronn 4,5% brutto eraus, kohärent mat den Donnéeë vum Observatoire. Eng indikativ Zuel, ëmmer Bien fir Bien ze verfeineren.
D'Steier, dacks ënnerschat. Beim Kaf bezilt den Investisseur 7% Enregistrements- an Transkriptiounsdroiten, ouni Bëllegen Akt an de meeschte Fäll (e spezifescht Steierkreditt vun 20 000 € pro Persoun besteet zanter 2024 fir de Kaf am VEFA fir d'Locatioun). D'Loyere ginn op d'Akommes besteiert, mat ofzéibare Käschten: plafonéiert Prêtzënsen, Gestiounskäschten, Grondsteier, Ënnerhalt. Beim Verkaf no zwee Joer ass d'Plus-value op den hallwe globalen Taux plafonéiert, also 21% maximum, mat engem Ofschlag vun 50 000 € pro Persoun, 100 000 € fir e Koppel.
Kuerz oder laang: de Verglach
| Krittär | Kuerzzäitvermietung | Laangzäitvermietung |
|---|---|---|
| Gesetzleche Kader | Kommerziellen Hébergement vun 90 Nuechten/Joer un: Etablissementsautorisatioun + HoReCa-Qualifikatioun | Klassesche Bail, keng spezifesch Autorisatioun |
| Deklaratiounen | Hébergementsfichen un de STATEC, Deklaratioun bei der Gemeng | Registréierte Bail, keng Reesenden-Fiche |
| Steier | TVA 3% méiglech, kommerziell Recetten-Logik | Loyere op d'Akommes besteiert, ofzéibar Käschten |
| Indikative Bruttorendement | Potenziell méi héich, mä ganz variabel | Ronn 4,5 bis 4,7% am Süden (Observatoire 2023) |
| Liddegstand a Risiko | Héich: follegen der Tourismus-Belee (-3,8% Ufanks 2026) | Niddreg: Locataire ënner engem Bail |
| Gestioun | Intensiv: Botzen, Empfang, Kalenner, Wäsch | Liicht: ee stabille Locataire |
| Passend Zone | Tourismuszonen (Haaptstad, Veianen, Musel) | Iwwerall, virun allem de Süde-Aarbechtsbassin |
Frontalieren an Expaten: iwwerdroot net de franséische Reflex. A Frankräich verlaangt d'Loi Le Meur vu 2024 elo eng Aschreiwung bei der Mairie fir mébléiert Tourismuslocatiounen, plafonéiert d'Haaptresidenz op 120 Deeg (heiansdo 90 no der Gemeng) a reduzéiert säit 2025 de Steiervirdeel LMNP. Lëtzebuerg kennt kee LMNP-Regime: d'Loyere ginn op d'ordinär Akommes besteiert, mä d'Steier op den Halen an op d'Plus-value bleift bei den doucesten an der Regioun. E Montage dee franséisch säit rentabel ass, ka also lëtzebuergesch säit manner relevant sinn, an ëmgedréint. Detailer ze iwwerpréiwen no Ärer Gemeng an Ärer Situatioun.
Wann Dir fir ze verlounen kaaft, wann Dir scho besëtzt
Wann Dir fir ze verlounen kaaft am Süden, bitt d'Laangzäitvermietung vun engem gutt geleeën a richteg energetesch klasséierten Bestand dee beschten Equiliber tëscht Rendement a Risiko: e Bruttorendement iwwer der Haaptstad an e niddrege Liddegstand. Ziilt op d'Qualitéit vun der Lag, no bei der Gare, Belval, Grenz-Axen, anstatt op de Tourismus-Pari. Kuckt dofir eis Immobilien am Süden.
Wann Dir scho e Bien an der Kuerzzäit besëtzt deen am Krees dréit, maacht déi reell Netto-Rechnung: Liddegstand, Käschten, verbruechten Zäit, Obligatiounen. E Wiessel op d'Laangzäit, oder e Verkaf fir nei ze investéieren, ka Kapital an Zäit fräisetzen. De Réckgang vum Tourismus Ufanks 2026 ass e gudde Moment fir d'Fro nei ze stellen. Eng chiffréiert Schätzung entscheet d'Debatt séier.
FAQ: kuerz oder laang zu Lëtzebuerg
Kann ee frei en Airbnb zu Lëtzebuerg maachen?
Soulaang Dir ënner 90 cumuléierten Nuechte pro Joer bleift, bleift d'Locatioun accessoiresch. Doriwwer eraus gëtt se eng kommerziell Hébergements-Aktivitéit, déi eng Etablissementsautorisatioun, eng HoReCa-Qualifikatioun, Hébergementsfichen un de STATEC an eng Deklaratioun bei der Gemeng verlaangt.
Wéi ee Locatiounsrendement zu Lëtzebuerg 2026 viséieren?
Laut dem Observatoire de l'Habitat war de moyenne Bruttorendement vun enger laangfristeg verlounter Wunneng 3,74% am Joer 2023. De Süde mécht besser: ronn 4,58% fir eng nei Zwee-Zëmmer-Wunneng an 4,72% fir eng al zu Esch-Uelzecht, géint 3,0 bis 3,7% an der Stad Lëtzebuerg.
Bréngt d'Kuerzzäitvermietung wierklech méi?
Op dem Pabeier ass d'Recette pro Nuecht méi héich. Mä de reelle Netto-Rendement gëtt vum Liddegstand, vun de Käschten, vun der Gestioun a vun de gesetzlechen Obligatiounen ofgebaut. An enger wéineg touristescher Zone wéi de Süde bleift d'Laangzäit allgemeng méi rentabel a vill méi einfach.
Wéi ginn d'Loyere zu Lëtzebuerg besteiert?
D'Laangzäit-Loyere ginn op d'Akommes besteiert, mat ofzéibare Käschten (plafonéiert Zënsen, Gestiounskäschten, Grondsteier, Ënnerhalt). Beim Kaf rechent mat 7% Droiten. Beim Verkaf no zwee Joer ass d'Plus-value op den hallwe globalen Taux plafonéiert, also 21% maximum, mat engem Ofschlag.
Frontalier: wat ass anescht wéi a Frankräich?
Frankräich reegelt d'mébléiert Tourismuslocatioun iwwer d'Loi Le Meur (Mairie-Aschreiwung, eng 120-Deeg-Schwell fir d'Haaptresidenz, e reduzéierte LMNP-Virdeel säit 2025). Lëtzebuerg huet kee LMNP-Regime, mä seng Steier op den Halen an op d'Plus-value bleift méi douce. Iwwerdroot kee franséische Montage ouni en nei ze iwwerpréiwen.
Mäi Kuerzzäit-Bien performéiert net: verkafen oder wiesselen?
Fänkt mat enger éierlecher Netto-Rechnung un, da vergläicht mat engem Laangzäit-Szenario an engem Verkaf-fir-nei-z'investéieren-Szenario. Eng chiffréiert Schätzung vum Bien hëlleft der Decisioun a Minutten.
Ze behalen. Déi richteg Fro ass net „wat bréngt méi op dem Pabeier", mä „wéi ee Netto-Rendement passt zu Ärer Zone an Ärer Risiko-Toleranz". Am Süde geet d'Äntwert kloer a Richtung Laangzäit. Ier Dir kaaft, wiesselt oder verkaaft, fänkt mat enger zouverlässeger Zuel un, a kuckt eis aner Marché-Analysen.
Iwwerleet Dir ze verkafen oder eng Investitioun nei auszeriichten? Eng korrekt Schätzung ass de Startpunkt. Frot Är gratis a ouni Engagement un.
Offiziell Quellen
- Eurostat, Tourismusstatistik T1 2026: ec.europa.eu/eurostat
- E mébléierte Bien temporär verlounen, Guichet.lu: guichet.public.lu
- Exploitant vun engem Hébergementsetablissement, Guichet.lu: guichet.public.lu
- Hébergementsfichen, Guichet.lu: guichet.public.lu
- Locatiounsrendement, Observatoire de l'Habitat (Analyse-Rapport Nr. 13): logement.public.lu
- Loyere pro Gemeng, Observatoire de l'Habitat: logement.public.lu
Den David Carmo, Grënner vu CARMO Immobilier, ass zanter 2008 am Immobiliesecteur aktiv. Fréiere Member vum Verwaltungsrot an dem Disziplinarrot vun der Chambre Immobilière vum Grand-Duché de Luxembourg, ass hien haut Grënnungsmember an Administrateur vun der Fédération des Agents Immobiliers (FAI) an Formateur op der Académie de l'Immobilier.
Dësen Artikel gëtt zu allgemengen Informatiounszwecker zur Verfügung gestallt an ass weder e steierleche Rot nach en individuelle juristesche Rot. Déi beschriwwe Mesuren sinn zum gréissten Deel Gesetzesprojeten, déi sech nach änneren kënnen. Ier Dir eng Entscheedung trefft, kläert Är Situatioun mat Ärem Notaire, Ärem Steierberoder an der Administration de l'enregistrement of.