Dat Wichtegst: am Géigesaz zu enger verbreeter Iddi sinn d'Loyeren zu Lëtzebuerg scho plafonéiert: 5 % vum investéierte Kapital, eng Adaptatioun all 2 Joer, Hausse limitéiert op 10 %. Kee Gesetzesprojet, deen dëse Plafong erofsetzt, ass bis haut deposéiert. Wat wierklech virugeet, ass de Cadastre des loyers, en Transparenzinstrument nom Modell vum däitsche Mietspiegel, ugekënnegt fir d'Enn vun der Legislatur (Hierscht 2028). D'Enquête, déi Enn 2025 un d'Multiproprietaire geschéckt gouf, war fräiwëlleg: näischt huet Iech verflicht ze äntweren.
D'Loyere si scho plafonéiert: déi dräi Regelen a Kraaft
Den ëffentlechen Debat gëtt heiansdo den Androck, e Loyersencadrement misst nach erfonnt ginn. A Wierklechkeet plafonéiert dat modifizéiert Gesetz vum 21. September 2006 iwwer de Wunnbail, verstäerkt duerch d'Reform vum 23. Juli 2024, d'Loyere schonn op dräi Niveauen:
| Regel | Wat d'Gesetz seet |
|---|---|
| Absolutte Plafong | De Joresloyer dierf 5 % vum investéierte Kapital net iwwerschreiden, reevaluéiert an decotéiert nom Alter vum Bien (Art. 3) |
| Frequenz | Maximal eng Loyersadaptatioun all 2 Joer |
| Héicht | Hausse plafonéiert op 10 %; doriwwer eraus kann de Locataire per Recommandé reklaméieren an den Iwwerschoss ass net geschellt |
Zanter der Reform vun 2024 ass d'Ausnam vun de "Luxuswunnengen" verschwonnen: dës Regele gëlle fir all Logementer. Fir déi konkret Berechnung vum investéierte Kapital an Ärer Haussemarge kuckt och den Artikel um CARMO Blog: ëm wéi vill kënnt Dir de Loyer zu Lëtzebuerg eropsetzen.
Den Debat iwwer e verstäerkte Plafonnement: wou steet en wierklech?
Déi richteg Geschicht verdéngt et, riichtgestallt ze ginn, well vill falsch Iddien zirkuléieren:
- 2022: déi viregt Regierung proposéiert, iwwer Amendementer zum Bailreformprojet, de Plafong vu 5 % op 3,5 % vum investéierte Kapital erofzesetzen (3 % fir Energiepassoiren). Dës Amendementer goufen opginn.
- Juli 2024: dat definitiv gestëmmt Gesetz hält de Plafong bei 5 %. Deeselwechten Dag stëmmt d'Chamber eng Motioun, déi vun der Regierung eng Plafonnementsreform virum 30. Juni 2025 verlaangt.
- 2025-2026: den Delai vun der Motioun leeft of, ouni datt en Text deposéiert gëtt. De Logementsminister privilegiéiert d'Transparenz vum Maart a punktuell Adaptatiounen, a mécht all Plafonnementsreform vun der Sortie aus der Kris ofhängeg. D'Oppositioun fuerdert e "Mietdeckel"; den parlamentareschen Debat vum Abrëll 2026 huet kee Kalenner bruecht.
Stand den 20. Juli 2026: kee Gesetzesprojet, deen de Plafong erofsetzt, ass deposéiert. D'Regele bleiwen déi aus der Tabell hei uewen. Eng offiziell Etüd vum Abrëll 2026 proposéiert allerdéngs, d'Loyersvariatiounen op ±7 % d'Joer ze limitéieren: eng Pist, keen Text.
De Cadastre des loyers: e Mietspiegel op Lëtzebuerger Manéier
Wärend iwwer de Plafonnement debattéiert gëtt, geet e konkrete Chantier virun: de Cadastre des loyers. Pilotéiert vum LISER am Kader vum Observatoire de l'Habitat, am Optrag vum Logementsministère, soll en déi reell praktizéiert Loyeren dokumentéieren, Quartier fir Quartier a Wunnengstyp fir Wunnengstyp, nom Modell vum däitsche Mietspiegel.
D'Etappen: e Konzeptrapport am Januar 2025, eng grouss Enquête bei ronn 30 000 Multiproprietairen am Oktober-November 2025 (20,8 % Äntwerten, 12 545 Logementer), dräi Etüde publizéiert am Abrëll 2026, an e politescht Zil: e richtege Cadastre des loyers bis Enn vun der Legislatur, am Hierscht 2028. Ze notéieren: den Outil gëtt offiziell als nëtzlech presentéiert onofhängeg vun all Plafonnementsreglementatioun. Fir d'éischt Transparenz; en enges Daags als Basis fir e verstäerkten Encadrement ze benotzen, bleift eng politesch Decisioun, déi net geholl ass.
Musst Dir op d'Loyersenquête äntweren?
Dat ass de juristesche Punkt, dee bal keen erkläert. Den Artikel 28 vum Gesetz vun 2006 erlaabt all Gemeng, all Joer bei de Bailleuren a Locatairen op hirem Territoire d'Informatiounen iwwer Loyeren, Chargen a Surfacen ze froen, ënner Strof vun enger Amende, déi duerch Gemengereglement festgeluecht gëtt. De Minister ka just d'Resultater kréien, déi d'Gemenge scho gesammelt hunn: d'Gesetz gëtt him keng Muecht, direkt bei de Proprietairen ze sammelen.
Konsequenz: déi national Enquête vun Enn 2025 bei de Multiproprietaire war fräiwëlleg. Den offizielle Rapport vum Observatoire schreift et schwaarz op wäiss: et gouf keng Flicht, op dës Enquête ze äntweren. Dogéint ass e Formulaire, deen Är Gemeng op Basis vum Artikel 28 schéckt, obligatoresch, a keng Äntwert ka bestrooft ginn. Kuckt also ëmmer, wien Iech freet: Gemeng oder Ministère, et ass net dee selwechte Regime.
Déi reell Loyeren haut: déi offiziell Zuelen
Nom Observatoire de l'Habitat (annoncéiert Loyere fir nei Bailen, Abrëll 2025 bis Mäerz 2026) läit den duerchschnëttleche Loyer fir en Appartement bei ronn 1 795 € de Mount national (42,53 €/m²). Zu Esch-Uelzecht si ronn 1 102 € de Mount, mat engem annoncéierte Präis vu 44,28 €/m², dee méi kleng Surfacen reflektéiert. De Süde bleift also am Mounts-Loyer däitlech méi accessibel wéi d'national Moyenne, en Argument, dat d'Investisseure vum Baseng gutt kennen: kuckt och den Artikel um CARMO Blog: kuerz- oder laangfristeg Locatioun, dee richtege Rechnungswee.
Wat dat fir Iech ännert
Wann Dir Bailleur sidd
D'Richtung ass kloer: méi Transparenz, ëmmer besser dokumentéiert Loyeren, an e Plafong, deen um investéierte Kapital berechent gëtt. Äre beschte Schutz ass e solidden Dossier: haalt Akten, Rechnunge vun Aarbechten an Investitiounsbeleeg op, well bei enger Kontestatioun virun der Loyerskommissioun muss de Bailleur säin investéiert Kapital dokumentéieren. An haalt de legale Rhythmus: eng Adaptatioun all zwee Joer, korrekt notifiéiert.
Wann Dir investéiert
E verstäerkte Plafonnement géif mechanesch d'Rendementer vun deier kaafte Biens drécken. D'Biens am Süden, mat hirem méi nidderegen Entréesticket, bidden eng méi grouss Sécherheetsmarge géint dëse reglementaresche Risiko. Rechent den Szenario "Encadrement ±7 %" an Är Rendementsberechnungen eran, ier Dir kaaft, a privilegiéiert Loyeren, déi scho mam Maart kohärent sinn: d'gestion locative sociale kann d'Recette och komplett ofsécheren, kuckt den Artikel um CARMO Blog: gestion locative sociale, garantéierte Loyer an 90 % Steierbefreiung.
Dacks gestallte Froen
Sinn d'Loyeren zu Lëtzebuerg plafonéiert?
Jo, zanter laangem: de Joresloyer dierf 5 % vum reevaluéierten investéierte Kapital net iwwerschreiden, mat maximal enger Adaptatioun all 2 Joer an enger Hausse vu maximal 10 % pro Adaptatioun.
Fällt de Plafong vu 5 % op 3,5 %?
Keen Text an deem Sënn ass bis haut deposéiert. Déi 3,5 % kommen aus Amendementer vun 2022, opginn an der Reform, déi 2024 gestëmmt gouf an déi 5 % bäibehalen huet. Eng offiziell Etüd vun 2026 proposéiert donieft, d'Variatiounen op ±7 % d'Joer ze limitéieren, ouni legislativ Suite bis elo.
Sinn ech verflicht, op d'Loyersenquête ze äntweren?
Net, wa se vum Ministère oder vum LISER kënnt: déi national Enquête vun 2025 war fräiwëlleg. Dogéint ass e Formulaire vun Ärer Gemeng op Basis vum Artikel 28 vum Gesetz vun 2006 obligatoresch, ënner Strof vun enger Gemengenamende.
Wat ass de Cadastre des loyers?
Eng ëffentlech Datebank vun de reell praktizéierte Loyeren, no Quartier a Wunnengstyp, nom Modell vum däitsche Mietspiegel, opgebaut vum LISER an dem Observatoire de l'Habitat, fir de Locatiounsmaart ze objektivéieren.
Wéini gëtt de Cadastre des loyers publizéiert?
De Logementsminister huet eng Publikatioun bis Enn vun der Legislatur ugekënnegt, also Hierscht 2028, gestäipt notamment op dat zukünftegt nationaalt Register vun de Gebaier a Wunnengen.
Wat ee sech muss mierken: kee neie Plafonnement a Kraaft oder deposéiert, mä d'Richtung ass kloer: d'Loyerstransparenz kënnt. De gewënnende Bailleur vun 2028 ass deen, deen zanter 2026 säin investéiert Kapital dokumentéiert, verdeedegbar Loyere praktizéiert an de legale Rhythmus vun den Adaptatiounen anhält. Genee dës Zort Audit maache mir mat de Proprietaires-Bailleuren.
Meng gratis Estimatioun ufroenLiesen: de Loyer eropsetzen, de Guide
Quellen a legal Basen
- Modifizéiert Gesetz vum 21. September 2006 iwwer de Wunnbail, konsolidéiert Versioun vum 1. August 2024 (Legilux), Art. 3 an 28
- Gesetz vum 23. Juli 2024 (Legilux)
- Gouvernement.lu: Publikatioun vun den Etüden iwwer de Bail (17. Abrëll 2026)
- Observatoire de l'Habitat, Rapport n° 23: Enquête Cadastre des loyers (Abrëll 2026); Rapporten n° 14, 21 an 22
- Observatoire de l'Habitat: annoncéiert Loyere pro Gemeng (Abrëll 2025 - Mäerz 2026)
- Chambre des Députés: Debat iwwer d'Bailreform (Abrëll 2026)
Vum David Carmo, Grënner vu CARMO Immobilier, zanter 2008 Immobilieprofessionnel. Fréiere Member vum Verwaltungsrot a vum Disziplinarrot vun der Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, ass hien haut Grënnungsmember an Administrateur vun der Fédération des Agents Immobiliers (FAI) a Formateur op der Académie de l'Immobilier.
Dësen Artikel huet en informativen Zweck an ass kee juristesche Rot. D'legislativ Situatioun ka sech änneren: préift déi aktuell Texter, ier Dir eng Decisioun huelt.