Dat Wichtegst: zu Lëtzebuerg ass keen Immobilieverkaf géintiwwer Drëtten opposabel ouni notariellen Akt, deen am Hypothéikebüro transkribéiert ass. Den Notaire ass en onparteieschen ëffentlechen Offizéier, deen déi zwou Parteie beréit, d'Propriétéit an d'Hypothéike préift, d'Droite fir de Staat anzitt an d'Bezuelung ofséchert. D'"Notairskäschten" bestinn haaptsächlech aus de 7 % Enregistrements- an Transcriptiounsdroiten, reduzéiert ëm bis zu 40 000 € pro Keefer duerch de Bëllegen Akt. D'Land huet 36 Notairen, gewielt am gemeinsamen Accord tëscht de Parteien.
Den Notaire, wien ass dat genee?
De Lëtzebuerger Notaire ass en ëffentlechen Offizéier, vum Groussherzog ernannt a gereegelt duerch dat modifizéiert Gesetz vum 9. Dezember 1976 iwwer d'Organisatioun vum Notariat. Seng Missioun ass duebel: den Akten hiren authentesche Charakter ginn (sécheren Datum, Beweiskraaft, Konservatioun), an all Parteien neutral an objektiv beroden. Hien ass weder "den Notaire vum Verkeefer" nach "den Notaire vum Keefer": hien ass den Organ vun deem, wat d'Professioun préventiv Justiz nennt, déi Sträitfäll evitéiert, ier se entstinn.
D'Zuel vun den Notairen ass op 36 fir dat ganzt Land limitéiert, verdeelt no Kanton a Populatioun. Den offiziellen Annuaire vun der Chambre des Notaires (notariat.lu) hëlleft, ee bei Iech an der Géigend ze fannen. D'Akte gi franséisch oder däitsch opgesat, no Wiel vun de Parteien.
Wat den Notaire virum Akt préift
Tëscht dem Compromis an dem Akt mécht den Notaire d'Recherchen, déi d'Transaktioun ofsécheren:
- D'Qualitéit vum Verkeefer als Proprietaire an d'Hierkonft vun der Propriétéit (drësseg Joer Historik).
- Hypothéiken, Servituden an aner Chargen, déi eventuell um Bien leien: si musse geläscht oder a Kenntnis iwwerholl ginn.
- D'Kadastersituatioun vum verkaafte Bien.
- D'Identitéit vun de Parteien an d'Hierkonft vun de Suen: d'Notaire sinn der Anti-Blanchiment-Gesetzgebung ënnerworf (modifizéiert Gesetz vum 12. November 2004), wéi d'Immobiliesagencen. D'Froen iwwer d'Hierkonft vun Ärem Apport si keng Virwëtzegkeet, mä eng legal Flicht.
No der Ënnerschrëft gëtt den Akt am Hypothéikebüro transkribéiert: dës Transcriptioun (organiséiert duerch d'Gesetz vum 25. September 1905) mécht Är Propriétéit géintiwwer jidderengem opposabel. Tëscht de Parteien ass de Verkaf awer scho perfekt vum Compromis un: zu Lëtzebuerg gëllt Compromis de vente vaut vente (Artikel 1589 Code civil). De komplette Prozess steet am Artikel um CARMO Blog: Äert Haus zu Lëtzebuerg verkafen, déi 10 Etappen.
Wien wielt den Notaire, a wie bezilt?
D'Gesetz gesäit vir, datt de Compromis "den oder d'Notairen" nennt, déi am gemeinsamen Accord tëscht de Parteien designéiert sinn. Zwou praktesch Léieren: d'Wiel gehéiert deenen zwou Parteien (an der Praxis proposéiert meeschtens de Keefer, well hien d'Aktkäschte bezilt), an all Partei kann hiren eegenen Notaire hunn, déi zwee schaffen dann zesummen. An der gänger Praxis verduebelt den Asaz vun zwee Notairen d'Droiten un de Staat net; frot bei de Studien no hiren Honoraren.
D'"Notairskäschten" opgeschlësselt: wou d'Sue wierklech higinn
Den Ausdrock "Notairskäschten" ass falsch verstanen: dat meescht geet net un den Notaire, mä un de Staat.
| Bestanddeel | Betrag | Beneficiaire |
|---|---|---|
| Enregistrementsdroiten | 6 % vum Präis | Staat (AED) |
| Transcriptiounsdroiten | 1 % vum Präis | Staat (AED) |
| Steierkredit Bëllegen Akt (Haaptresidenz) | bis −40 000 € pro Keefer | Dir |
| Honorare vum Notaire | Reglementéierten Tarif (Devis ufroen) | Notaire |
| Administrativ Käschten (Recherchen, Extraiten, Timberen) | Variabel no Dossier | Administratiounen |
D'Honorare vun den Notaire sinn net fräi: si gi festgeluecht duerch e reglementéierten Tarif (groussherzoglechen Arrêté vum 31. Dezember 1938 a groussherzoglecht Reglement vum 24. Juli 1971), an all Perceptioun géint den Tarif ass null. Keen offizielle Barème ass online publizéiert: frot bei der Etude en Devis prévisionnel, dat ass normal Praxis.
Zum Bëllegen Akt: 40 000 € pro Keefer, also 80 000 € fir e Koppel, ënner der Konditioun, d'Wunneng als Haaptresidenz ze bewunnen. De Pak "Booster fir de Wunnengsbau", ugekënnegt de 16. Juli 2026, gesäit 45 000 € vir, réckwierkend op d'Akten zanter deem Datum, ënner Reserve vum Vott vum Gesetz. Fir de Kaf zu zwee an de beschte Montage kuckt och den Artikel um CARMO Blog: zu zwee zu Lëtzebuerg kafen.
Déi reell Delaien: vum Compromis bis bei den Akt
- Ënnerschrëft vum Compromis: de Verkaf ass juristesch forméiert. Enregistrement bei der AED bannent 3 Méint.
- Suspensiv Konditioun vum Prêt: am Allgemengen 4 bis 6 Wochen fir d'Äntwert vun der Bank.
- Recherchen vum Notaire a Virbereedung vum Akt: an der Praxis gëtt den Akt meeschtens 2 bis 3 Méint nom Compromis ënnerschriwwen, Zäit fir d'Verifikatiounen, d'Fräiginn vun de Suen an, wa néideg, d'Mainlevée vun den Hypothéike vum Verkeefer.
- Den Dag vum Akt: de Präis leeft iwwer d'Comptabilitéit vun der Etude, wat déi gläichzäiteg Bezuelung vum Verkeefer an d'Iwwerreeche vun de Schlësselen garantéiert. Den Energiepass gëtt dem neie Proprietaire iwwerreecht.
- Nom Akt: den Notaire léisst den Akt enregistréieren an transkribéieren; d'Propriétéit gëtt géintiwwer Drëtten opposabel.
D'Attestatioun vun 1948: de Verrou géint d'Verstoppe vum Präis
En Detail, dee bal keen erkläert: wann eng Immobiliesagence am Verkaf intervenéiert, verlaangt d'Gesetz vum 28. Januar 1948, datt beim Enregistrement, zesumme mam Akt, eng Attestatioun produzéiert gëtt, an där den Intermédiaire certifiéiert, datt de Präis am Akt dee Präis ass, dee wierklech tëscht de Parteie convenéiert gouf. All Niewenofkommes, dat en Deel vum Präis verstoppt, ass null a gëtt haart sanktionéiert. D'Agence stellt dës Attestatioun aus an ënnerschreift se: ee Glidd méi an der Transparenzkette tëscht Agence, Notaire an Administratioun, an e Schutz fir déi zwou Parteien.
Wann Dir verkaaft, wann Dir kaaft
Wann Dir verkaaft
Preparéiert dat, wat den Notaire freet: Kafakt, Energiepass, Hypothéikesituatioun (de Solde vun Ärem Prêt gëtt iwwer d'Etude zréckbezuelt), an an enger Kopropriétéit d'Informatioune vum Syndic. E komplette Verkeeferdossier ka verschidde Wochen op den Aktdatum spueren, an domat op d'Bezuelung.
Wann Dir kaaft
Budgetéiert d'Käschte vun Ufank un: si ginn am Prinzip aus Eegemëttel bezuelt, zousätzlech zum Apport, deen d'Bank verlaangt. Waart net op den Akt fir Är Froen: den Notaire ass och do, fir Iech gratis iwwer d'Struktur vum Kaf ze beroden (zu zwee, iwwer eng Gesellschaft, Démembrement), ier de Compromis ënnerschriwwe gëtt, well do gëtt alles wierklech decidéiert.
Dacks gestallte Froen
Wat kaschten d'Notairskäschten zu Lëtzebuerg?
Dat meescht sinn d'Enregistrements- an Transcriptiounsdroiten: 7 % vum Präis, reduzéiert ëm bis zu 40 000 € pro Keefer (Bëllegen Akt) fir eng Haaptresidenz. Dobäi kommen déi reglementéiert Honorare vum Notaire an administrativ Käschten: frot bei der Etude en Devis prévisionnel.
Wie bezilt den Notaire, de Keefer oder de Verkeefer?
D'Käschte vum Verkafakt sinn nom Usage zu Laaschte vum Keefer. De Verkeefer dréit seng eege Käschten, wéi d'Mainlevée vu senger Hypothéik.
Kann een zwee Notairen huelen?
Jo, d'Gesetz schwätzt vum "oder den" Notairen, designéiert am gemeinsamen Accord am Compromis. All Partei kann sech vun hirem eegene begleede loossen.
Wéini ass ee wierklech Proprietaire?
Tëscht de Parteie vum Compromis un, ausser eng üblech Klausel verréckelt den Transfert op den Akt. Géintiwwer Drëtten eréischt nom notariellen Akt a senger Transcriptioun am Hypothéikebüro.
Wéi laang tëscht Compromis an notariellem Akt?
Meeschtens 2 bis 3 Méint an der Praxis: Äntwert vun der Bank (4 bis 6 Wochen), Recherchen vum Notaire, Virbereedung vum Akt a Fräiginn vun de Suen.
Wat ass d'Attestatioun vun 1948?
Eng obligatoresch Attestatioun, wann de Verkaf iwwer en Intermédiaire leeft: d'Agence certifiéiert, datt de Präis am Akt dee wierklech convenéierte Präis ass. Si gëtt beim Enregistrement mam Akt produzéiert a schützt d'Parteie géint all Verstoppe vum Präis.
Wat ee sech muss mierken: den Notaire séchert de Verkaf of, mä hien intervenéiert nom decisive Moment. Alles wat zielt, Präis, Konditiounen, Klauselen, Finanzéierung, gëtt bei der Ënnerschrëft vum Compromis fixéiert, dee wéi e Verkaf gëllt an net réckgängeg ze maachen ass. Et ass am Virfeld, mat engem preparéierten Dossier an engem gutt negociéierte Compromis, datt Är Interessen wierklech geschützt ginn.
Meng gratis Estimatioun ufroenLiesen: déi 10 Etappe vum Verkaf
Quellen a legal Basen
- Chambre des Notaires du Grand-Duché de Luxembourg (notariat.lu): den Notaire, d'Akten, Annuaire
- Justizministère: d'Professioun vum Notaire
- Modifizéiert Gesetz vum 9. Dezember 1976 iwwer d'Organisatioun vum Notariat (Legilux); Gesetz vum 25. September 1905 iwwer d'Transcriptioun
- Guichet.lu: de Compromis de vente
- Administration de l'enregistrement (AED): 7 % Droiten a Bëllegen Akt; Gesetz vum 28. Januar 1948 (Präisattestatioun)
Vum David Carmo, Grënner vu CARMO Immobilier, zanter 2008 Immobilieprofessionnel. Fréiere Member vum Verwaltungsrot a vum Disziplinarrot vun der Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, ass hien haut Grënnungsmember an Administrateur vun der Fédération des Agents Immobiliers (FAI) a Formateur op der Académie de l'Immobilier.
Dësen Artikel huet en informativen Zweck an ass kee juristesche Rot. Préift déi aktuell Texter a konsultéiert Ären Notaire, ier Dir eng Decisioun huelt.