Méiwäert a Haaptwunnsëtz zu Lëtzebuerg: gitt Dir beim Verkaf besteiert?

De Prinzip: Äre Haaptwunnsëtz gëtt ouni Steier op de Méiwäert verkaaft

De Méiwäert ass den Ënnerscheed tëscht Ärem Verkafspräis an Ärem Akafspräis (Notairëskäschten a gewësse Renovatiounsaarbechten abegraff). Op de meeschte Bie ass dëse Méiwäert steierflichteg. Um Haaptwunnsëtz ass en et net: den Artikel 102bis vum Akommessteiergesetz (LIR) gesäit eng komplett Befreiung vir, ouni Präisplafong. D'Detailer vum Verkaf ginn iwwer de Formulaire 700 deklaréiert.

Konkret: egal ob Dir eng Wunneng zu Péiteng verkaaft, déi Dir fir 380.000 Euro kaaft an fir 450.000 Euro erëmverkaaft, oder e Familljenhaus dat Dir zanter zwanzeg Joer besëtzt, de Gewënn bleift steierfräi, soulaang d'Bien am steierleche Sënn Äre Haaptwunnsëtz ass. Et geet also drëms ze wëssen, ob Är Situatioun déi richteg Kären ukräizt.

Déi genee Konditioune fir d'Steierbefreiung

D'Steierverwaltung ënnerscheet zwee Fäll.

Fall 1: Dir wunnt nach an der Wunneng (oder Dir verkaaft séier)

D'Wunneng gëllt als Haaptwunnsëtz, wann se am Moment vum Verkaf vun Iech bewunnt ass, oder wann de Verkaf spéitstens den 31. Dezember vum Joer no Ärem Ëmzuch gemaach gëtt. Dir musst ausserdeem eng vun dëse dräi Konditiounen erfëllen:

• Dir hutt se direkt nom Akaf oder no der Fäerdegstellung bewunnt;
• oder Dir hutt se mindestens während de leschte 5 Joer virum Verkaf bewunnt;
• oder Dir verkaaft aus familljäre Grënn, oder wéinst engem Wunnengswiessel am Zesummenhang mat Ärem Beruff (oder deem vun Ärem Conjoint oder Partner).

Fall 2: D'Wunneng ass eidel, oder gëtt spéider verkaaft

Wann d'Bien am Moment vum Verkaf net bewunnt ass, oder no dem 31. Dezember vum Joer nom Ëmzuch verkaaft gëtt, bleift d'Befreiung méiglech, awer ënner enger dräifacher Konditioun zesummen: Dir hutt se direkt nom Akaf oder no der Fäerdegstellung bewunnt, Dir sidd net Proprietär vun enger anerer Wunneng (Zweetwunnsëtz, Pied-a-terre), an den Ëmzuch ass aus familljäre oder beruffleche Grënn motivéiert. Wichteg: eng Wunneng déi Dir un en Drëtten verlount, zielt net als "aner Wunneng".

Den Delai nom Ëmzuch: déi richteg Regel (an e Mythos deen ewechfält)

Een liest dacks, datt ee "bannent 12 Méint" no dem Auszuch verkafe misst. Dat stëmmt net. Déi offiziell Regel schwätzt vum 31. Dezember vum Joer no deem vum Ëmzuch. Déi reell Dauer hänkt also vum Mount of, an deem Dir fortgitt:

• Dir verloosst d'Wunneng am Mäerz 2025: Dir hutt bis den 31. Dezember 2026, also bal 22 Méint.
• Dir verloosst se am November 2025: Dir hutt och bis den 31. Dezember 2026, also ongeféier 14 Méint.

Iwwer dës Fënster eraus ass d'Befreiung net automatesch verluer: se wiesselt einfach op déi dräifach Konditioun vum Fall 2. Et lount sech also, Är Beleeër vun der Bewunnung (Rechnungen, Wunnsëtzzertifikat) opzehiewen.

Iwwerleet Dir ze verkafen? Eng korrekt Schätzung ass den Ausgangspunkt. Frot Är Schätzung un, gratis an ouni Engagement.

Verkaaft Dir e Locatiounsbien oder en Zweetwunnsëtz?

De Regime ännert sech komplett. De Méiwäert gëtt steierflichteg, jee no der Dauer vum Besëtz:

• Verkaf bannent 2 Joer (sougenannte Spekulatiounsgewënn): Besteierung um vollen globalen Taux.
• Verkaf no 2 Joer (Cessiounsgewënn): Besteierung um hallwe globalen Taux, also ongeféier d'Halschent vun Ärem Steiertaux.

Zwee Hiewele reduzéieren d'Rechnung: en Ofschlag iwwer 10 Joer vu 50.000 Euro (100.000 Euro fir e Koppel dat zesummen besteiert gëtt) pro Zéngjoresperiod, an d'Nei-Bewäertung vum Akafspräis duerch Koeffizienten, déi d'Inflatioun berécksiichtegen. Déi temporär Mesure vum "Véierel vum globalen Taux" (aus dem Gesetz vum 22. Mee 2024) gëllt net méi: si huet Verkeef bis Mëtt 2025 betraff. Fir eng genee Berechnung wennt Iech un Äre Notaire oder e Steierberoder.

Haaptwunnsëtz: Frankräich a Lëtzebuerg, zwou no Logiken

Dëse Verglach erkläert dacks d'Confusioun vun de Frontalieren: d'Diskussioun iwwer eng "Reform vum Haaptwunnsëtz" ass haut franséisch, net lëtzebuergesch.

CARMO Terrain-Donnéeën: wéi ee reelle Méiwäert am Süden haut?

Am Süde-Baseng (Péiteng, Esch-Uelzecht, Déifferdeng, Diddeleng) läit eng bestoend Wunneng ufanks 2026 bei ongeféier 6.000 bis 7.000 Euro de Quadratmeter, ënner dem nationalen Duerchschnëtt vu 7.764 Euro de Quadratmeter am véierte Trimester 2025 (Observatoire de l'Habitat). No der Spëtzt vu 2022 an enger Korrektur vu ronn 10 bis 18% an de Joren 2023 an 2024 huet sech d'Lag fir d'Verkeefer geännert.

Wat mir um Terrain gesinn: e Proprietär deen 2021 oder 2022 kaaft huet, mécht dacks e klenge Gewënn, oder guer keen. Deen deen säi Bien méi laang besëtzt, mécht e reelle Gewënn. An deenen zwee Fäll, wann et ëm den Haaptwunnsëtz geet, stellt sech d'Steierfro net: et ass befreit. D'Angscht virun enger Steier op de Méiwäert sollt also ni de Verkaf vun engem Haaptwunnsëtz blockéieren.

Wann Dir verkaaft, wann Dir kaaft

Wann Dir verkaaft

Iwwerpréift fir d'éischt Äre Statut: ass d'Bien am steierleche Sënn Äre Haaptwunnsëtz? Hieft Är Bewunnungsbeleeër op, plangt d'Fënster vum 31. Dezember am Viraus, wann Dir geplënnert sidd, a loosst d'Bien schätzen, fir Äre reelle Méiwäert ze kennen. Wann et e Locatiounsbien ass, frot Äre Notaire ëm eng Simulatioun ier Dir de Präis festsetzt.

Wann Dir kaaft

D'Befreiung profitéiert dem Verkeefer, awer se betrëfft och Är Zukunft: wann Dir Är zukünfteg Wunneng als Haaptwunnsëtz bewunnt, séchert Dir Är eege Befreiung fir den Dag, op deem Dir erëmverkaaft. E Punkt deen ee scho beim Akaf abezitt, virun allem wann Dir plangt d'Bien spéider ze verlounen. Kuckt d'Bie fir ze verkafen mat CARMO.

Dacks gestallten Froen

Ass de Verkaf vu mengem Haaptwunnsëtz zu Lëtzebuerg besteiert?

Neen. De Méiwäert um Haaptwunnsëtz ass vun der Akommessteier befreit (Artikel 102bis LIR), ouni Präisplafong, soulaang d'Bewunnungskonditiounen erfëllt sinn.

Wéi laang no engem Ëmzuch kann ech verkafen ouni d'Befreiung ze verléieren?

Bis den 31. Dezember vum Joer no deem vun Ärem Ëmzuch. Duerno bleift d'Befreiung méiglech, wann Dir keng aner Wunneng besëtzt an den Ëmzuch aus familljäre oder beruffleche Grënn motivéiert ass.

A wann ech scho eng aner Wunneng kaaft hunn?

Soulaang d'verkaaft Bien am Moment vum Verkaf Äre Haaptwunnsëtz ass, gëllt d'Befreiung. Eréischt bei engem spéide Verkaf vun enger eideler Wunneng spillt d'Konditioun "keng aner Wunneng" eng Roll.

Ass de Méiwäert op engem Locatiounsbien steierflichteg?

Jo. No zwee Joer Besëtz gëtt en um hallwe globalen Taux besteiert, reduzéiert ëm en Ofschlag iwwer 10 Joer vu 50.000 Euro (100.000 Euro fir e Koppel). Virun zwee Joer gëllt de volle Taux.

Ass eng Reform um Haaptwunnsëtz amgaang?

Den 30. Juni 2026 ass zu Lëtzebuerg keen offiziellen Text bestätegt. D'Diskussioun iwwer d'Besteierung vum Haaptwunnsëtz betrëfft am Moment Frankräich.

Wéi kennen ech mäi reelle Méiwäert?

Andeem Dir vun enger zouverlässeger Schätzung vum aktuelle Wäert vun Ärem Bien ausgitt, am Verglach mat Ärem Akafspräis. Dat ass genee den Ausgangspunkt deen mir Iech ubidden.

Ier Dir e Präis festsetzt, kennt Är reell Marge.Frot Är gratis Schätzung ouni Engagement un: Dir wësst wou Dir steet, a wat Dir wierklech netto kritt.

Den David Carmo, Grënner vu CARMO Immobilier, ass zanter 2008 am Immobiliesecteur aktiv. Fréiere Member vum Verwaltungsrot an dem Disziplinarrot vun der Chambre Immobilière vum Grand-Duché de Luxembourg, ass hien haut Grënnungsmember an Administrateur vun der Fédération des Agents Immobiliers (FAI) an Formateur op der Académie de l'Immobilier.

Dësen Artikel gëtt zu allgemengen Informatiounszwecker zur Verfügung gestallt an ass weder e steierleche Rot nach en individuelle juristesche Rot. Déi beschriwwe Mesuren sinn zum gréissten Deel Gesetzesprojeten, déi sech nach änneren kënnen. Ier Dir eng Entscheedung trefft, kläert Är Situatioun mat Ärem Notaire, Ärem Steierberoder an der Administration de l'enregistrement of.

Offiziell Quellen:Steierverwaltung (ACD), Verkaf vum Haaptwunnsëtz (Art. 102bis LIR) ; Guichet.lu, Verkaf vun engem Bien deklaréieren ; Observatoire de l'Habitat, Verkafspräisser ; Finanzministère, Nouveautes 2026.