Dat Wichtegst: um Plang kafen ass zu Lëtzebuerg staark encadréiert: obligatoreschen notariellen Kontrakt, Bezuelunge gesetzlech plafonéiert nom Fortschrëtt vum Chantier (15 % bei de Fundamenter, 95 % beim Ofschloss, 5 % konsignabel), eng Bankgarantie fir den Achèvement, op déi een net verzichte kann, a Garantië vun 2 an 10 Joer no der Receptioun. Fiskal gesinn: déi 7 % Droite bezéie sech nëmmen op den Terrain, d'TVA vun 3 % gëllt fir de Bau, an de Pak vu Juli 2026 gesäit esouguer vir, d'Bau-Partie ze exoneréieren, ënner Reserve vum Vott. Hei ass de komplette Guide vun der VEFA.
VEFA oder Vente à terme: zwee ganz verschidde Mechanismen
De Verkaf vun Immeubelen, déi nach ze baue sinn (Artikelen 1601-1 ff. Code civil, aus dem Gesetz vum 28. Dezember 1976), existéiert an zwou Formen:
| Punkt | VEFA | Vente à terme |
|---|---|---|
| Propriétéit | Den Terrain direkt, d'Konstruktiounen nom Fortschrëtt | Beim Ofschloss, mat réckwierkendem Effekt |
| Bezuelung | An Etappen nom Avancement vun den Aarbechten | Bei der Livraisoun (Garantiedepote konsignéiert) |
| Chantier | De Verkeefer bleift Maître de l'ouvrage bis zur Receptioun | Datselwecht |
An der Praxis si bal all Promoteursverkeef zu Lëtzebuerg VEFAen. Fir e Logement ass dëse Regime obligatoresch, soubal virum Ofschloss bezuelt gëtt: kee kontraktuelle Montage kann dovun entkommen.
De Kontrakt: notariell, komplett, oder null
De VEFA-Kontrakt fir e Logement muss an notarieller Form ofgeschloss ginn, an eréischt no der Obtentioun vun de Bauautorisatiounen. Ënner Strof vun Nullitéit (déi nëmmen de Keefer geltend maache kann) muss hien uginn: d'Identitéit vum Proprietaire vum Terrain, d'Autorisatiounen, d'Beschreiwung vum Bien a säin Achèvementsgrad, de Präis a seng Modalitéiten, de Livraisounsdelai, an d'Garantie vum Achèvement oder vum Remboursement. D'Pläng, d'Notice descriptive (Materialien, Equipementer) an d'Kopropriétéitsreglement musse bäigefüügt oder virun der Ënnerschrëft iwwerreecht ginn.
Am Virfeld ass och de Reservatiounskontrakt reglementéiert: den Depot ass op 2 % vum provisoresche Präis plafonéiert, op engem Spezialkont, a gëtt integral bannent engem Mount zréckbezuelt, wann de Projet ofdriift (Finalpräis méi wéi 5 % méi héich, Equipement gestrach, Wäert méi wéi 10 % reduzéiert) oder wann de Verkeefer net ofschléisst. All aner "Reservatiouns"-Formel ass null.
D'Etappebezuelung: dee legale Barème
Dat ass den zentrale Schutz vum Keefer: Dir bezuelt nëmmen dat, wat gebaut ass. Den Artikel 1601-9 plafonéiert d'Suenappellen imperativ:
| Etapp vum Chantier | Maximum ze bezuelen |
|---|---|
| Virum Ufank vun den Aarbechten | De Präis vum Terrain a vum Existéierenden (Terrain am Prinzip ≤ 10 % vum Gesamtpräis) |
| Achèvement vun de Fundamenter | 15 % vum Bau-Präis |
| Dall fir Dall, bis déi iewescht Dall | Maximum 50 % |
| Achèvement | 95 % |
| Mise à disposition | Solde vu 5 %, konsignabel bei Konformitéitssträit |
Déi lescht 5 % sinn Ären Hiewel bei der Receptioun: bei contestéierte Konformitéitsdefekter kënnt Dir de Solde konsignéieren, amplaz en ze bezuelen. Bezuelungen ausserhalb vum Barème ze verlaangen ass strofrechtlech sanktionéiert.
D'Garantien: virun an no der Receptioun
Virun der Receptioun muss d'Achèvementsgarantie vun enger Bank kommen: entweder garantéiert d'Bank d'Finanzéierung vum Ofschloss, oder si cautionéiert de Remboursement vun Äre Versementer, wann de Projet net ka realiséiert ginn. All Verzicht op dës Garantie gëllt als net geschriwwen: e Promoteur, deen "der keng brauch", ass en Alarmsignal, keen Argument. Kombinéiert mat der Propriétéit, déi Dir nom Fortschrëtt kritt, an der Etappebezuelung, ass et si, déi Iech beim Ausfall vum Promoteur schützt.
No der Receptioun: siichtbar Defekter kënne bis ee Mount no der Prise de possession reklaméiert ginn; kleng Ouvrage si 2 Joer garantéiert, grouss Ouvrage 10 Joer (Artikelen 1646-1, 1792 an 2270 Code civil). Dës Garantië follegen dem Bien: si profitéieren och de successive Proprietairen, e richtegt Argument bei enger Revente.
D'VEFA-Fiskalitéit: de strukturellen Avantage
- Enregistrementsdroiten (7 %): nëmmen op dem Wäert vum Terrain an dem Existéierenden den Dag vum Akt, net op de zukünftege Konstruktiounen.
- TVA: de Bau ënnerläit der TVA, mam super-reduzéierten Taux vun 3 % fir d'Haaptresidenz (Avantage plafonéiert op 50 000 € pro Logement).
- Bëllegen Akt: bis 40 000 € pro Keefer op den Droiten, mat engem Occupatiounsdelai vu 4 Joer fir d'VEFA (amplaz vun 2).
- Ugekënnegt, net gestëmmt: de Pak vum 16. Juli 2026 gesäit vir, d'Bau-Partie komplett vun den Droiten ze exoneréiere fir VEFAe vun der Haaptresidenz, déi maximal 80 % fäerdeg sinn, wärend 3 Joer, réckwierkend op de 16. Juli. Detailer am Artikel um CARMO Blog: déi 7 Logementsmoossname 2026.
D'Falen, déi ee virum Ënnerschreiwe muss préiwen
- Ass de Präis revisabel? D'Mentioun ass obligatoresch; index-gebonne Revisiounsmechanisme kënnen d'Finalrechnung verdeieren, an e groussen Ofdrift mécht Rechter fir de Keefer op. Loosst de Worst Case duerchrechnen.
- De Livraisounsdelai a seng Sanktiounen: den Delai ass eng obligatoresch Mentioun, mä d'Gesetz gesäit keng automatesch Verspéidungsstrofe vir: si si kontraktuell. Negociéiert se virum Ënnerschreiwen, net duerno.
- D'Notice descriptive: si fixéiert d'Qualitéit (Materialien, Equipementer). Wat net dran steet, ass net geschellt.
- D'Resolutiounsindemnitéit: gesetzlech op 10 % vum Präis plafonéiert, zu Laaschte vun der Partei am Feeler.
Wann Dir kaaft, wann Dir verkaaft
Wann Dir kaaft
D'VEFA ass fiskal onschlobar fir Neies, mä si muss ëmmer mam Existéierende verglach ginn: Präis pro m² 20 bis 30 % méi héich, Chantiersdelaien, a Finanzéierungskäschte wärend dem Bau. De komplette Verglach steet am Artikel um CARMO Blog: Neies oder Aalt zu Lëtzebuerg.
Wann Dir verkaaft
Dat Neit an der VEFA ass den direkte Konkurrent vun Ärem existente Bien, virun allem bei de gehollefe Primo-Accédanten. Är Géigenargumenter: e méi nidderege Präis pro m², direkt Disponibilitéit an en etabléierte Quartier. Eng professionell Estimatioun positionéiert Äre Bien präzis géintiwwer der lokaler Neibauoffer.
Dacks gestallte Froen
Wéini gëtt een an enger VEFA Proprietaire?
Direkt fir den Terrain, duerno vun de Konstruktiounen, esou wéi se realiséiert ginn. De Verkeefer bleift awer Maître de l'ouvrage bis zur Receptioun vun den Aarbechten.
Wéi vill bezilt ee bei der Ënnerschrëft vun enger VEFA?
Maximal de Präis vum Terrain an dem Existéierenden. Duerno follegen d'Suenappellen dem legale Barème: 15 % vum Bau bei de Fundamenter, maximal 50 % bei der ieweschter Dall, 95 % beim Achèvement, Solde vu 5 % bei der Mise à disposition.
Wat geschitt, wann de Promoteur faillite geet?
Dräi Protektioune kombinéiere sech: Dir sidd scho Proprietaire vum Terrain an de realiséierten Ouvragen, Dir hutt nëmmen de reelle Fortschrëtt bezuelt, an d'Bankgarantie finanzéiert d'Enn vum Chantier oder rembourséiert Är Versementer.
Kann een d'lescht 5 % refuséieren ze bezuelen?
Bei engem Konformitéitssträit kann de Solde vu 5 % konsignéiert ginn, amplaz bezuelt: dat ass dee legalen Hiewel vum Keefer bei der Receptioun.
Wéi eng Droite bezilt een op enger VEFA?
Déi 7 % gëllen nëmme fir den Terrain an d'Existéierend den Dag vum Akt; de zukünftege Bau ënnerläit der TVA (3 % fir d'Haaptresidenz, Avantage plafonéiert op 50 000 €). De Bëllegen Akt gëllt, mat 4 Joer fir anzezéien.
Wat ee sech muss mierken: d'Lëtzebuerger VEFA ass ee vun de protektiivste Regimer an Europa, virausgesat, ee benotzt seng Protektiounen: de Bezuelbarème, d'Bankgarantie, d'Notice descriptive, déi konsignabel 5 %. Alles gëtt beim Liesen vum Kontrakt a sengen Annexen entscheet, virun der notarieller Ënnerschrëft. Genee dës Relecture maache mir mat eise Keefer.
Meng gratis Estimatioun ufroenLiesen: Neies oder Aalt zu Lëtzebuerg
Quellen a legal Basen
- Gesetz vum 28. Dezember 1976 iwwer de Verkaf vun Immeubelen ze bauen (Legilux); Artikelen 1601-1 bis 1601-14, 1642-1, 1646-1, 1792 an 2270 Code civil
- Groussherzoglecht Reglement vum 24. Februar 1977: Bankgarantie vum Achèvement oder Remboursement (Legilux)
- Guichet.lu: en Immeubel ze bauen acquéréieren
- AED: Logements-TVA 3 %; Guichet.lu: Bëllegen Akt (4-Joer-Delai fir d'VEFA)
- Gouvernement.lu: Pak "Booster fir de Wunnengsbau" (16. Juli 2026, ugekënnegt, net gestëmmt)
Vum David Carmo, Grënner vu CARMO Immobilier, zanter 2008 Immobilieprofessionnel. Fréiere Member vum Verwaltungsrot a vum Disziplinarrot vun der Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, ass hien haut Grënnungsmember an Administrateur vun der Fédération des Agents Immobiliers (FAI) a Formateur op der Académie de l'Immobilier.
Dësen Artikel huet en informativen Zweck an ass kee juristesche Rot. Loosst all VEFA-Kontrakt vun Ärem Notaire liesen, ier Dir ënnerschreift.