Dat Wichtegst: e gudde Verkaf gëtt virun der éischter Annonce entscheet. Dräi Etappen, an der Rei: d'Dokumenter zesummesichen (Kafakt, Energiepass, Pläng, Ofrechnunge vun der Kopropriétéit), vum éischten Dag un de richtege Präis festleeën, an d'Immobilie fir Fotoen a Visitte virbereeden. E komplette Dossier berouegt de Keefer a seng Bank, verkierzt d'Delaien a schützt Äre Präis.
90 % vum Verkaf gëtt virun der Annonce entscheet
Déi meescht Verkeefer fänke mat der Annonce un an improviséieren duerno. Déi richteg Reiefolleg ass déi ëmgedréint. E seriöe Keefer, a virun allem seng Bank, froen an de 48 Stonnen no der éischter Visite no präzisen Dokumenter. All Dokument dat feelt, kascht Deeg, an all Dag Waardezäit gëtt dem Keefer Zäit fir ze zweiwelen, ze vergläichen an nozeverhandelen.
Eis Analys vum lëtzebuergesche Maart weist en duerchschnëttlechen Ecart vu ronn 7 % tëscht affichéiertem Präis a Verkafspräis, dat sinn 52 000 € op enger typescher Immobilie: en Deel vun deem Ecart kënnt vu schlecht virbereete Verkeef, déi sech an d'Längt zéien. Kuckt och den Artikel um CARMO Blog: affichéierte Präis vs. Verkafspräis zu Lëtzebuerg.
Etapp 1: d'Dokumenter virun der Mise en vente zesummesichen
Hei ass déi komplett Checklëscht. Alles léisst sech an enger bis dräi Wochen zesummedroen; am beschten d'Demanden ufroen, ier d'Annonce online geet.
| Dokument | Wou et ze kréien ass | Firwat et wichteg ass |
|---|---|---|
| Kafakt (notariellen Akt) | Ären deemolegen Notaire | D'Basis vun allem: Kadasterbeschreiwung, Servituden, Hierkonft |
| Gëltegen Energiepass (CPE) | Agreéierten Expert, Architekt oder Ingenieur-conseil | Obligatoresch; d'Klass muss an der Annonce stoen |
| Pläng a Surfacen | Akt, Architekt, Gemeng | Verhënnert all Sträit iwwer déi annoncéiert m² |
| Kadasterextrait | Administration du cadastre et de la topographie | Genau Terrainsfläch a Grenzen |
| Rechnunge vun Aarbechten a Garantien | Är Archiven, Entreprisen | Beleeën den Entretien a stäipen de Präis |
| Kopropriétéit: Chargen-Ofrechnungen, PVe vun den AGen, Reservefong | Äre Syndic | De Keefer wëll Chargen a gestëmmten Aarbechte kennen |
| Verlounte Bien: Bail an Ofrechnung vun der Garantie | Är Archiven | De Bail follegt dem Bien: de Keefer iwwerhëlt Äre Locataire |
Etapp 2: den Energiepass, déi eenzeg richteg Flicht (an déi meescht vergiessen)
Zu Lëtzebuerg ass den Energiepass (Certificat de performance énergétique, CPE) verlaangt, soubal e Logement de Proprietaire wiesselt, ausser et gëtt schonn e gëltege Certificat. Hie gëllt 10 Joer. E Punkt, deen dacks ignoréiert gëtt: all Verkafsannonce a kommerzielle Medie muss d'Energieklass an d'Wärmedämmklass vum Gebai uginn. Ouni dës Informatioune publizéieren heescht riskéieren, d'Annonce missen zréckzezéien an den Elan vum Start ze verléieren.
Eenzeg Ausnamen: Verkaf fir ofzerappen oder Zwangsverkaf. Rechent mat e puer honnert Euro an enger bis dräi Wochen. Fir all d'Detailer kuckt och den Artikel um CARMO Blog: Immobiliendiagnostiker zu Lëtzebuerg.
Etapp 3: vum éischten Dag un de richtege Präis
De Startpräis ass déi Entscheedung mat de gréisste Konsequenzen. Eng Immobilie, déi 10 % ze deier ass, verkeeft sech net 10 % méi deier: si bleift online, gëtt "al", zitt Visiteuren un, déi méi haart verhandelen, a landt dacks ënner hirem richtege Wäert. Déi éischt Wochen konzentréieren déi meescht aktiv Keefer: do mécht de richtege Präis den Ënnerscheed.
Stäipt Iech op reell Referenzen, net op Impressiounen: kuckt d'Präisser pro m² Gemeng fir Gemeng am Süde vu Lëtzebuerg, a loosst duerno eng professionell Estimatioun op der Plaz maachen, déi de reellen Zoustand, d'Etage, d'Orientéierung, d'Parkplazen an déi lokal Demande vum Moment matrechent.
Etapp 4: d'Immobilie virbereeden, fir de perceivéierte Wäert ze maximéieren
Keefer kafen als éischt dat, wat se gesinn. Dräi Niveaue vun Aktioun, no Rentabilitéit klasséiert:
- Oprëmmen a Luucht: entrëmpelen, depersonaliséieren, d'Ridoen opmaachen, flécken, wat ee gesäit (Klensch, Fug, Luucht). Bal näischt u Käschten, direkten Effekt op Fotoen a Visitten.
- Kleng Remise en état: eng ofgenotzte Molerei opfrëschen, eng Fiichtplaz behandelen, Entrée a Fassad fleegen. E puer honnert bis e puer dausend Euro, déi Objektioune mat fënnef Zifferen evitéieren.
- Grouss Aarbechten: selen rentabel direkt virum Verkaf. Besser e Präis, dee mam Zoustand kohärent ass, wéi eng iwwerhaaste Renovatioun no kengem sengem Goût. Devise maache loossen, dann decidéieren.
Etapp 5: Fotoen, virtuell Visite an Annonce
Den éischte Kontakt mat Ärer Immobilie ass eng Foto op engem Handysschierm. Professionell, hell an éierlech Fotoen, eng virtuell Visite, déi d'Virwëtzeg erausfiltert, an e präzisen Annoncentext (Surfacen, Energieklass, Chargen, Disponibilitéit): dat mécht aus Klicks qualifizéiert Visitten. E komplette Verkafsdossier, direkt bei der Visite iwwerreecht, spuert eng bis zwou Wochen um Banqueparcours vum Keefer.
Speziell Fäll: Kopropriétéit, verlounten a geierfte Bien
An enger Kopropriétéit preparéiert déi lescht dräi Chargen-Ofrechnungen an d'PVe vun den Assembléeë generalen: gestëmmten Aarbechten an de Reservefong weien an der Decisioun vum Keefer. Bei engem verlounte Bien mécht de Verkaf de Bail net op en Enn: de Keefer iwwerhëlt de Locataire zu de lafende Konditiounen, wat de Verkaf éischter op Investisseuren orientéiert. Bei engem geierfte Bien musse sech all d'Ierwen eens sinn, ier verkaaft gëtt; kuckt och den Artikel um CARMO Blog: e geierfte Bien zu Lëtzebuerg verkafen.
Frontalier-Verkeefer: Frankräich a Lëtzebuerg, zwou Welten
| Punkt | Frankräich | Lëtzebuerg |
|---|---|---|
| Diagnostiker | Ronn zéng (DPE, Blei, Asbest, asw.) | Den Energiepass (CPE) |
| Retraktatioun vum Keefer | 10 Deeg nom Compromis | Kee legalen Delai: de Compromis engagéiert direkt |
| Üblech Strofklausel | Depot vu ronn 5 bis 10 % | Meeschtens 10 % vum Präis |
Praktesch Konsequenz zu Lëtzebuerg: alles muss virun der Ënnerschrëft vum Compromis gepréift sinn, well hien déi zwou Parteien definitiv engagéiert. Fir de komplette Prozess bis bei den Akt kuckt och den Artikel um CARMO Blog: Äert Haus zu Lëtzebuerg verkafen, déi 10 Etappen.
Dacks gestallte Froen
Wéi eng Dokumenter sinn obligatoresch, fir zu Lëtzebuerg e Logement ze verkafen?
De gëltegen Energiepass (CPE) ass déi zentral Flicht: hie gëtt beim Proprietairswiessel verlaangt a seng Klass muss an der Annonce stoen. De Kafakt, d'Pläng, de Kadasterextrait an, an enger Kopropriétéit, d'Chargen-Ofrechnunge ginn vum Keefer, sengem Notaire a senger Bank gefrot.
Wat kascht en Energiepass a wéi laang dauert et?
Am Allgemengen e puer honnert Euro an eng bis dräi Wochen, jee no Bien an Expert. Hie bleift 10 Joer gëlteg: préift fir d'éischt, ob Ären nach gëlteg ass.
Soll ee virum Verkaf renovéieren?
Kleng, siichtbar Reparature bezuele sech bal ëmmer aus; grouss Aarbechte selen. Déi richteg Decisioun kënnt aus dem Verglach tëscht de Käschte vun den Aarbechten an dem realistesche Präisgewënn.
Kann ee e Logement verkafen, dee vun engem Locataire bewunnt ass?
Jo. De Verkaf mécht de Bail net op en Enn: de Keefer iwwerhëlt de Locataire zu de lafende Konditiounen. De Bien riicht sech dann haaptsächlech un Investisseuren.
Wéi laang dauert et vun der Mise en vente bis bei den Akt?
Um Terrain rechent an deene meeschte Fäll mat dräi bis sechs Méint tëscht dem Start an dem notariellen Akt fir eng gutt virbereet Immobilie zum richtege Präis.
Wat ee sech muss mierken: säi Verkaf virbereeden, dat sinn dräi Chantieren, déi virun der Annonce ofgeschloss sinn: de komplette Dossier, de richtege Präis, d'Presentatioun. Dat ass den Ënnerscheed tëscht engem Verkaf, dee sech zitt an erofverhandelt gëtt, an engem séiere Verkaf zum gudde Präis. All Dokument, dat virum Start prett ass, ass een Argument manner fir géint Iech ze verhandelen.
Meng gratis Estimatioun ufroenLiesen: déi 10 Etappe vum Verkaf
Quellen a legal Basen
- Guichet.lu: Certificat de performance énergétique (Energiepass)
- Guichet.lu: Inhalt a juristesche Wäert vum Compromis de vente
- Modifizéiert Gesetz vum 5. August 1993 iwwer déi rationell Notzung vun der Energie; modifizéierte groussherzogleche Reglement vum 30. November 2007 (Energieperformance vu Wunngebaier)
- Administration du cadastre et de la topographie
Vum David Carmo, Grënner vu CARMO Immobilier, zanter 2008 Immobilieprofessionnel. Fréiere Member vum Verwaltungsrot a vum Disziplinarrot vun der Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, ass hien haut Grënnungsmember an Administrateur vun der Fédération des Agents Immobiliers (FAI) a Formateur op der Académie de l'Immobilier.
Dësen Artikel huet en informativen Zweck an ass kee juristeschen oder fiskale Rot. Préift déi aktuell Texter a konsultéiert Ären Notaire, ier Dir eng Decisioun huelt.