Dat Wichtegst: zanter dem 1. August 2024 muss all Wunnbail schrëftlech sinn, ënner Strof vun Nullitéit, mat 8 obligatoresche Mentiounen. D'Garantie locative ass op 2 Méint Loyer plafonéiert, d'Agencekäschte ginn 50/50 gedeelt, e CDD-Bail, deen net korrekt resiliéiert gëtt, gëtt automatesch en CDI, an de Bailleur kann nëmme fir dräi präzis Motiver kënnegen, de Verkaf vum Logement gehéiert net dozou. Hei ass de komplette Guide vum Bail, mat den offiziellen Texter als Beleg.
De schrëftleche Bail ass obligatoresch: déi 8 Mentiounen ze préiwen
D'Reform vum 23. Juli 2024 huet dem mëndleche Bail en Enn gesat: fir all Kontrakt zanter dem 1. August 2024 ass d'Schrëftform verlaangt, ënner Strof vun Nullitéit (Artikel 5 vum modifizéierte Gesetz vum 21. September 2006). De Kontrakt muss mindestens enthalen:
- déi komplett Identitéit vun alle Parteien;
- den Datum, wou de Bail ufänkt;
- d'Designatioun vun alle verloumte Raim, mat Adress a Kadasterreferenz;
- de Loyer ouni Chargen;
- d'Acomptë fir Chargen oder de Forfait;
- de Supplément fir Miwwelen, wann d'Wunneng möbléiert ass;
- de Montant vun der eventueller Garantie locative;
- den Hiweis op d'Méiglechkeet, d'Loyerskommissioun unzeruffen.
Mëndlech Bailen, déi virum 1. August 2024 ofgeschloss goufen, bleiwe gëlteg ënner dem ale Regime, mä all nei Locatioun muss schrëftlech sinn, mat sou vill Exemplaire wéi Parteien.
D'Garantie locative: maximal 2 Méint, a strikt Delaie fir d'Restitutioun
D'Garantie ass op 2 Méint Loyer ouni Charge plafonéiert (3 Méint virun der Reform). Si kann verschidde Forme huelen: Virement, Bankgarantie, Cautioun, Assurance mam Accord vum Bailleur, oder d'Staatsgarantie fir eligibel Stéit. De Bailleur dierf eng Bankgarantie à première demande net refuséieren.
Déi richteg Neiegkeet vun 2024 sinn d'Delaie vun der Restitutioun:
| Etapp | Regel |
|---|---|
| Éischt Halschent | Zréckbezuelt am Mount no der Schlësseliwwerreechung, wann den Etat des lieux vun der Sortie konform ass an et keng Reklamatioun gëtt |
| Solde | Spéitstens ee Mount no de Chargen-Ofrechnungen (oder der Approbatioun vun de Konten vun der Kopropriétéit) |
| Ofzich | Nëmme geschellte Sommen, am Delai mat Pièce justifiéiert |
| Strof bei Verspéidung | No Mise en demeure: Majoratioun vun 10 % vum Mounts-Loyer pro ugefaangene Mount Verspéidung |
Wann d'Wunneng verkaaft gëtt, geet d'Garantie vu Rechts wee un den neie Proprietaire iwwer.
Dauer vum Bail: de CDD, deen en CDI gëtt
De Bail kann op bestëmmten oder onbestëmmten Dauer sinn; ouni Schrëftstéck (al Bailen) gëllt en als onbestëmmt. Schlësselregel zanter 2024: all Bail, deen op en Enn kënnt ouni valabel Resiliatioun, gëtt op onbestëmmten Dauer verlängert. E Bail "vun engem Joer" hält also net vum selwen no engem Joer op: ouni Kënnegung an der richteger Form leeft en einfach weider, ouni Zäitlimit.
Loyer a Chargen: wat de Bailleur (net) verrechnen dierf
De Loyer ass gesetzlech plafonéiert (5 % vum investéierte Kapital, Adaptatioun all 2 Joer, Hausse max 10 %): déi detailléiert Berechnung steet am Artikel um CARMO Blog ëm wéi vill kënnt Dir de Loyer eropsetzen, an de Stand vum Debat iwwer e verstäerkten Encadrement an eisem Artikel iwwer de Plafonnement an de Cadastre des loyers. Ze notéieren: automatesch Indexklausele sinn ouni Effekt, an de Supplément fir eng möbléiert Wunneng ass op 1,5 % vum Präis vun de Miwwelen ënner 10 Joer plafonéiert.
Bei de Chargen ass d'Lëscht limitativ: nëmmen d'Energieconsommatioun, den normalen Entretien vun der Wunneng an de gemeinsame Raim, kleng Reparaturen an d'Taxe verbonne mam Gebrauch vun der Wunneng dierfe verrechent ginn, alles mat engem Dekont a Pièce justifiéiert. Beim Bailleur bleiwen: d'Grondsteier, den Energiepass, d'Assurance vum Gebai an déi grouss Reparaturen.
Agencekäschten: 50/50 ass d'Regel
Fir all Bail zanter dem 1. August 2024, bei deem en Agent immobilier oder en aneren Drëtten intervenéiert, ginn d'Fraisen an d'Honoraren hallef-hallef tëscht Bailleur a Locataire gedeelt. D'Gesetz gesäit keng Ausnam vir, an all Klausel dogéint ass automatesch null.
Resiliatioun: wie ka goen, wie kann ophalen, a wéi
De Locataire ka mat engem Preavis vun 3 Méint kënnegen, op den Terme bei engem CDD, zu all Moment bei engem CDI (Regel confirméiert vun der offizieller FAQ vum Logementsministère).
De Bailleur kann d'Verlängerung vum Bail nëmme fir dräi Motiver refuséieren: de perséinleche Besoin (d'Wunneng selwer bewunnen oder vun engem Familljemember bis zum 3. Grad bewunne loossen), d'Netanhale vun den Obligatioune vum Locataire, oder aner schwéier a legitim Motiver. D'Gesetz seet schwaarz op wäiss, datt den Transfert vun der Propriétéit kee Motiv ass: d'Wunneng verkafe erlaabt et net, de Locataire erauszesetzen, de Bail follegt dem Bien.
D'Kënnegung fir perséinleche Besoin follegt engem strikte Formalismus, ënner Strof vun Nullitéit: Recommandé mat Accusé de réception, motivéiert, mat Piècen, mam legalen Text reproduzéiert, a 6 Méint Preavis. De Locataire kann de Friddensriichter ëm eng Verlängerung froen (bis zu 12 Méint zousätzlech), an e Keefer, dee kaaft fir selwer anzezéien, muss seng Kënnegung bannent 3 Méint nom Kaf notifiéieren, fir en Depart spéitstens 12 Méint no der Lettre. Eng Kënnegung mat engem erfonnene Motiv kascht deier: d'Dommages-intérêts fänke bei mindestens 12 Méint Loyer un.
Den Etat des lieux: Är bescht Assurance
Soubal eng Garantie locative virgesinn ass, muss e schrëftlechen a kontradiktoreschen Etat des lieux vun der Entrée spéitstens den Dag vum Anzuch ënnerschriwwe ginn. Ouni hie gëllt de Locataire als hätt hien d'Wunneng a gudden Zoustand kritt. Beim Auszuch conditionéiert de Verglach Entrée/Sortie, normal Ofnotzung ofgezunn, d'Restitutioun vun der Garantie. Bei Desaccord kann en onofhängegen Drëtten (Huissier, Agent immobilier, Architekt) mandatéiert ginn.
D'Colocatioun a Kuerzem
Zanter 2024 huet d'Colocatioun hiren eegene legale Regime: een eenzege Bail, ënnerschriwwe vun alle Colocatairen mam Accord vum Bailleur, e schrëftleche Pacte de colocation obligatoresch tëscht de Colocatairen, an d'Solidaritéit vun allen géintiwwer dem Bailleur. D'Thema verdéngt säin eegene Guide: mir widme him e komplette Artikel.
Bei Sträit: Loyerskommissioun a Friddensriichter
Bei engem Desaccord iwwer de Loyer oder d'Acomptë fir Chargen ass d'Loyerskommissioun vun Ärer Gemeng kompetent: fir d'éischt muss een seng Intentioun schrëftlech der anerer Partei notifiéieren, ee Mount waarden ouni Accord, dann d'Requête beim Schäfferot deposéieren (irrecevabel während deenen éischte 6 Méint vum Bail). D'Kommissioun probéiert d'Conciliatioun an decidéiert dann an 3 Méint; de Recours beim Friddensriichter ass ee Mount op. All déi aner Bail-Sträitfäll (Resiliatioun, Garantie, Deguerpissement) ginn direkt bei de Friddensriichter.
Wann Dir Bailleur sidd, wann Dir Locataire sidd
Wann Dir Bailleur sidd
E konforme Bail ass Ären éischte Schutz: déi 8 Mentiounen, e suergfältegen Etat des lieux, en dokumentéierten Dekont vun de Chargen an agehale Restitutiounsdelaien (d'Majoratioun vun 10 % pro Mount Verspéidung deet séier wéi). Loosst Är al Bail-Modeller nokucken: vill Kontrakter, déi nach benotzt ginn, si vu virun der Reform an enthale Klauselen, déi haut null sinn.
Wann Dir Locataire sidd
Préift déi 8 Mentiounen, ier Dir ënnerschreift, verlaangt den Etat des lieux vun der Entrée, a kennt Är dräi Schlësselprotektiounen: Garantie limitéiert op 2 Méint, Loyershausse encadréiert, an et ass onméiglech, wéinst engem Verkaf erausgesat ze ginn. Eng schlecht formaliséiert Kënnegung fir perséinleche Besoin ass null: loosst se préiwen, ier Dir plënnert.
Dacks gestallte Froen
Ass e mëndleche Bail nach gëlteg zu Lëtzebuerg?
Mëndlech Bailen, déi virum 1. August 2024 ofgeschloss goufen, bleiwe gëlteg. Zanter deem Datum muss all neie Wunnbail schrëftlech sinn, ënner Strof vun Nullitéit.
Wat ass de Maximum vun der Garantie locative?
Zwee Méint Loyer ouni Chargen, fir all Bail zanter dem 1. August 2024. De Bailleur dierf eng Bankgarantie à première demande net refuséieren.
Wéini muss d'Garantie zréckbezuelt ginn?
D'Halschent am Mount no der Schlësseliwwerreechung, wann den Etat des lieux konform ass, de Solde spéitstens ee Mount no de Chargen-Ofrechnungen. Bei Verspéidung no Mise en demeure gëllt eng Majoratioun vun 10 % vum Mounts-Loyer pro ugefaangene Mount.
Kann de Proprietaire de Bail kënnegen, fir ze verkafen?
Neen. D'Gesetz seet, datt den Transfert vun der Propriétéit kee Kënnegungsmotiv ass: de Bail follegt dem Bien a gëllt fir de Keefer. Nëmmen e Keefer, dee selwer wëllt anzéien, ka kënnegen, bannent 3 Méint nom Kaf, mat 6 Méint Preavis.
Ëm wéi vill kann de Loyer klammen?
Maximal eng Adaptatioun all 2 Joer, plafonéiert op 10 %, ouni jee 5 % vum reevaluéierten investéierte Kapital ze iwwerschreiden. Automatesch Indexklausele sinn ouni Effekt.
Wie bezilt d'Agencekäschte bei enger Locatioun?
Zanter dem 1. August 2024 ginn se obligatoresch hallef-hallef tëscht Bailleur a Locataire gedeelt, ouni Ausnam; all Klausel dogéint ass null.
Wat ee sech muss mierken: d'Reform vun 2024 huet de Bail zugonschte vum Locataire nei equilibréiert, mä e rigoréise Bailleur huet näischt ze fäerten: e komplette schrëftleche Bail, en Etat des lieux, justifiéiert Dekonten a Kënnegungen an der Form. De reelle Risiko läit anzwousch anescht: weider e Bail-Modell vu virun 2024 ze benotzen, mat Klauselen, déi haut null sinn. Dat ass dat éischt, wat mir an der Gestion locative préiwen.
Meng gratis Estimatioun ufroenLiesen: de Loyer eropsetzen, de Guide
Quellen a legal Basen
- Modifizéiert Gesetz vum 21. September 2006 iwwer de Wunnbail, konsolidéiert Versioun vum 1. August 2024 (Legilux)
- Gesetz vum 23. Juli 2024 (Mémorial A n° 311, Legilux)
- Logementsministère: offiziell FAQ iwwer de Bail an Säit Bail à loyer
- Guichet.lu: e Bail ofschléissen; Resiliatioun; Etat des lieux
Vum David Carmo, Grënner vu CARMO Immobilier, zanter 2008 Immobilieprofessionnel. Fréiere Member vum Verwaltungsrot a vum Disziplinarrot vun der Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, ass hien haut Grënnungsmember an Administrateur vun der Fédération des Agents Immobiliers (FAI) a Formateur op der Académie de l'Immobilier.
Dësen Artikel huet en informativen Zweck an ass kee juristesche Rot. Préift déi aktuell Texter a konsultéiert e Professionellen, ier Dir eng Decisioun huelt.