Zesummen eng Immobilie zu Lëtzebuerg kafen: dee richtege Montage no Ärer Situatioun (a 80 000 € manner Steieren)

Zesummen zu Lëtzebuerg kafen: firwat Äre Statut alles ännert

D'Lëtzebuerger Recht kuckt net op Är Léiftgeschicht, et kuckt op Äre juristesche Statut. Bestuet, a Partenariat oder am Concubinage, Dir keeft net am selwechte Kader. Dëse Statut bestëmmt dräi Saachen: wien wierklech Besëtzer ass an a wéi engem Verhältnis, wat mam Logement am Fall vun enger Trennung oder engem Doud geschitt, an déi steierlech Virdeeler op déi Dir Recht hutt. Dës Punkten virun der Ënnerschrëft ze klären, vermeit pénibel Situatiounen e puer Joer méi spéit.

Éischte Reflex deen ze korrigéieren ass: de Vokabulär. Zu Lëtzebuerg schwätzt ee net vu PACS, mä vun engem deklaréierte Partenariat (Gesetz vum 9. Juli 2004), an d'Regimer si net vu Frankräich ofgekuckt. Hei ass, Statut fir Statut, wat Dir wësse musst.

Dir sidd bestuet: d'gesetzlech Gütergemeinschaft gëllt par défaut

Wann Dir ouni Bestietniskontrakt bestuet sidd, fält Dir automatesch ënner d'gesetzlech Gütergemeinschaft, also d'Gemeinschaft vun de Bien reduzéiert op d'Acquêten. Direkt Konsequenz: de Logement deen während der Ee kaaft gëtt, ass e gemeinsame Bien, zu gläichen Deeler, och wann ee vun deenen zwee vill méi finanzéiert huet wéi deen aneren. Bei enger Scheedung wéi bei engem Doud gëtt op dëser 50/50-Basis gerechent.

Zwee aner Regimer ginn et, iwwer notariellen Kontrakt:

• D'Gütertrennung: jiddereen bleift Besëtzer vun deem wat hie keeft a finanzéiert. En Akaf zu zwee geschitt dann an Indivisioun, no den Apporten vun all engem. E Regime deen dacks gewielt gëtt wann ee vun den Eheleit eng risikoräich Aktivitéit huet (Indépendant, Commerçant) oder wann d'Verméigen ganz ongläich sinn.
• D'universell Gütergemeinschaft: alles gëtt gemeinsam, och dat wat jiddereen virdru besëtzt huet. De Bien gehéiert ganz dem Koppel.

Kee Regime ass absolut besser: déi richteg Wiel hänkt vun Ärer verméigensrechtlecher a beruflecher Situatioun of. Dat ass eng Diskussioun mat Ärem Notaire, idealerweis virum Akaf.

Dir sidd Partner: d'Succession-Fal déi Dir kenne musst

Den deklaréierte Partenariat (Gesetz vum 9. Juli 2004) bréngt kee Regime vu Gütergemeinschaft mat sech. Jiddere Partner bleift Besëtzer vun deem wat hien acquéréiert; en Akaf zu zwee geschitt an Indivisioun, am Verhältnis zu Ärer Finanzéierung. Op der steierlecher Säit genéissen Partner, déi zanter enger gewësser Zäit verbonne sinn, Virdeeler no bei deene vu bestuede Koppelen, besonnesch fir d'Registréierungsdroiten an d'Succession.

D'Fal läit anzwousch anescht. Am Géigesaz zu engem Eepartner ass de iwwerliewende Partner kee gesetzlechen Ierwen. Wann ee stierft ouni eppes virgesinn ze hunn, geet säin Deel um Logement un seng Ierwen (seng Kanner, seng Elteren), net un säi Partner. De iwwerliewende kann sech dann an Indivisioun op sengem eegene Logement mat der Famill vum Verstuerwene erëmfannen. D'Léisung ass einfach an net deier: en Testament schreiwen deen de Partner benennt. En Detail deen alles ännert.

Weder bestuet nach Partner: d'Indivisioun an hir Risiken

An enger fräier Unioun schützt Iech kee Statut a kee Regime gëllt: Dir keeft a reng Indivisioun, wéi zwee onofhängeg Acquéreuren. Dir sidd fräi gläich oder ongläich Deeler no Ären Apporten festzeleeën, mä op eng zwéngend Bedéngung: datt dës Opdeelung kloer am notariellen Akt steet. Ouni Erwähnung gëtt eng Bedeelegung zu gläichen Deeler ugeholl.

Dräi Risiken déi ze antizipéiere sinn:

• De Weiderverkaf ass blockéiert ouni d'Accord vun deenen zwee. Keen kann de Bien eleng verkafen. Bei Onenegkeet no enger Trennung geet den Ausgang iwwer en Ofkaf vum Deel oder e gezwonge Verkaf iwwer de Riichter.
• De iwwerliewende huet keng Prioritéit. Beim Doud vun engem geet säin Deel un seng Ierwen. De iwwerliewende Concubin muss dësen Deel eventuell ofkafen fir doheem ze bleiwen.
• Kee steierleche Koppel-Virdeel gëtt dem Concubin op der Succession zougestanen.

Fir en Akaf an enger fräier Unioun ofzesécheren, kënne dräi Instrumenter mam Notaire diskutéiert ginn: e gemeinsame Kont fir d'Mënschualitéiten, eng Indivisiounskonventioun déi d'Reegele festleet, an, an e puer Fäll, eng clause d'accroissement (Pacte tontinier) déi dem iwwerliewende erlaabt eenzege Besëtzer ausserhalb vun der Succession ze ginn. Dës Klausel ass zu Lëtzebuerg en unerkannten Planungsinstrument, mä technesch: hiren Notze a Validitéit gi vu Fall zu Fall beuruedelt. Eng société civile immobilière (SCI) ass eng aner Piste fir d'Opdeelung ze formaliséieren an d'Iwwerdroung virzebereeden, mat engem Beroder ofzeweien.

Den Hiewel vu 80 000 €: de Bëllegen Akt wann ee zu zwee keeft

Dat ass de konkretste Virdeel vun engem Akaf zu zwee, an deen deen déi meescht Artikele vergiessen. Beim Akaf vun engem Logement hieft de Staat Registréierungs- an Transcriptiounsdroiten vu 7 % vum Präis (6 % + 1 %). Mä jiddere Acquéreur deen de Bien als Haaptwunnsëtz bewunnt, profitéiert vum Bëllegen Akt, e Steierkredit deen direkt op dës Droiten ugerechent gëtt.

De Betrag: 40 000 € pro Persoun, also 80 000 € fir e Koppel, zanter Juli 2025 permanent, ënner der Bedéngung datt Dir de Logement op d'mannst zwee Joer bewunnt.

D'CARMO-Zuel. Huele mer en Appartement vu 85 m² am Süden (Péiteng, Déifferdeng), ëm 5 500 €/m², also ongeféier 467 500 €. D'Registréierungsdroiten erreechen bal 32 725 €. Zu zwee absorbéiert Äre Kredit vu 80 000 € de ganze Betrag: Dir bezuelt nëmmen nach de gesetzleche Minimum vu 100 €. Nach besser: soulaang de Präis ënner ongeféier 1,14 Milliounen Euro bleift, bezilt e Primo-Accédant-Koppel deen zu gläichen Deeler keeft, an der Praxis, keng Registréierungsdroiten op sengem Haaptwunnsëtz. Zu zwee kafen ass net nëmmen zwee Léin fir ze léinen, et sinn och zwee Steierkrediter.

Frankräich a Lëtzebuerg: verwiesselt d'Reegelen net

Vill Frontalieren oder Expaten rechnen mat de Reflexe vun hirem Heemechtsland. D'Kadere ënnerscheede sech op entscheedende Punkten.

De gewënnende Reflex fir e Frontalier oder Expat: dat franséischt Recht net iwwerdroen, an Äre Montage vun engem Lëtzebuerger Notaire virum Akt validéiere loossen.

Wann Dir keeft, wann Dir verkaaft

Wann Dir zu zwee keeft: klärt Äre Statut an Är Deeler virun der Ënnerschrëft, schreift se an den Akt, a gesitt en Testament vir wann Dir Partner oder Concubin sidd. Zielt Dir zu zwee op méi grouss? Maacht de Punkt iwwer Äert reellt Budget, Hëllefen abegraff, ier Dir eis Bien am Verkaf besichtegt. Eisen Artikel iwwer den Prêt-Dossier deen d'Bank iwwerzeegt ergänzt dës Etapp nëtzlech.

Wann Dir verkaaft: e gutt strukturéierte Koppel ass e zouverléissegen Acquéreur. Zwee Akommes, zwee Bëllegen Akt, kloer Deeler: d'Finanzéierung hält an de Kompromëss och. Bei CARMO préiwe mir d'Soliditéit vun de Kandidaten ier Dir Iech engagéiert, fir Verkeef ze vermeiden déi um Krédit zesummebriechen. Den Acquéreur ofzesécheren heescht Äre Präis ofzesécheren.

FAQ: zesummen zu Lëtzebuerg kafen

Muss ee bestuet si fir zu zwee zu Lëtzebuerg ze kafen?

Nee. Dir kënnt an Indivisioun kafen, ob Dir bestuet, Partner oder an enger fräier Unioun sidd. De Statut bedéngt net d'Recht ze kafen, mä e ännert de Besëtz, d'Protektioun am Fall vun engem Doud an d'Steieren.

Ierft de Partner oder de Concubin zu Lëtzebuerg de Logement?

Nee, net automatesch. Weder de Partner (Gesetz vun 2004) nach de Concubin ass gesetzlechen Ierwen. Ouni Testament geet den Deel vum Verstuerwene un seng Famill. En Testament ass onverzichtbar fir deen aneren ze schützen.

Kann een de Bëllegen Akt zu zwee cumuléieren?

Jo. De Steierkredit ass 40 000 € pro Acquéreur, also 80 000 € fir e Koppel, op d'Registréierungsdroiten vum Haaptwunnsëtz, ënner der Bedéngung de Bien op d'mannst zwee Joer ze bewunnen. Hien ass zanter Juli 2025 permanent.

Bestuet ouni Kontrakt: wien besëtzt de Logement?

Dir fält ënner d'gesetzlech Gütergemeinschaft: de Bien deen während der Ee kaaft gëtt, ass gemeinsam a gehéiert zu gläichen Deeler, och wann ee méi finanzéiert huet. E Kontrakt vu Gütertrennung ännert dës Reegel.

Wat ass d'Indivisioun a wat ass de Risiko beim Weiderverkaf?

D'Indivisioun heescht de Bien zesummen ze halen, jiddereen fir en Deel. Den Haaptrisiko: ee kann net ouni d'Accord vun all verkafen. No enger Trennung kann eng Blockad zu engem Ofkaf vum Deel oder engem gezwonge Verkaf iwwer de Riichter féieren.

Concubinen: wéi schützt een de iwwerliewende?

Dräi Hiewelen, mam Notaire ze validéieren: en Testament, eng Indivisiounskonventioun, an heiansdo eng clause d'accroissement déi dem iwwerliewende erlaabt eenzege Besëtzer ze ginn. Eng SCI kann d'Opdeelung och formaliséieren.

Offiziell Quellen

• Géitterregime wielen, Guichet.lu: guichet.public.lu
• Gesetzlech Effekter vum Partenariat, Guichet.lu: guichet.public.lu
• Gesetz vum 9. Juli 2004 iwwer de Partenariat, Legilux: legilux.public.lu
• Steierkredit Bëllegen Akt, Guichet.lu: guichet.public.lu
• Registréierungsdroiten, indirekt Fiskalitéit: pfi.public.lu
• Succession ouni Testament, Guichet.lu: guichet.public.lu
• Verkafspräisser pro Gemeng, Observatoire de l'Habitat: logement.public.lu

Den David Carmo, Grënner vu CARMO Immobilier, ass zanter 2008 am Immobiliesecteur aktiv. Fréiere Member vum Verwaltungsrot an dem Disziplinarrot vun der Chambre Immobilière vum Grand-Duché de Luxembourg, ass hien haut Grënnungsmember an Administrateur vun der Fédération des Agents Immobiliers (FAI) an Formateur op der Académie de l'Immobilier.

Dësen Artikel gëtt zu allgemengen Informatiounszwecker zur Verfügung gestallt an ass weder e steierleche Rot nach en individuelle juristesche Rot. Déi beschriwwe Mesuren sinn zum gréissten Deel Gesetzesprojeten, déi sech nach änneren kënnen. Ier Dir eng Entscheedung trefft, kläert Är Situatioun mat Ärem Notaire, Ärem Steierberoder an der Administration de l'enregistrement of.