Sur le papier, c'est la mesure la plus technique du paquet « Booster fir de Wunnengsbau » présenté le 16 juillet 2026. En pratique, c'est celle qui peut changer le plus la rentabilité d'un investissement locatif au Luxembourg : l'amortissement accéléré dit « trois fois 6 ». Voici comment il fonctionne, expliqué simplement, avec un simulateur pour tester votre situation en trente secondes.
L'essentiel
- Le « trois fois 6 » : 6 % d'amortissement par an, pendant 6 ans, si la base amortissable ne dépasse pas 600 000 € par immeuble. C'est jusqu'à trois fois plus de charges déductibles qu'aujourd'hui.
- Attention à l'effet de seuil : si la base dépasse 600 000 €, c'est 2 % sur l'ensemble, sans le taux bonifié.
- La mesure est un projet de loi, pas encore voté. En 2026, choix entre ancien et nouveau régime ; à partir du 1er janvier 2027, le nouveau régime s'applique aux nouvelles acquisitions.
L'amortissement, expliqué simplement
Quand vous louez un logement, le fisc admet une évidence : votre bien s'use. Cette usure, la loi vous permet de la déduire chaque année de vos revenus locatifs, comme si c'était une dépense. C'est l'amortissement : une charge déductible sans sortir un euro de votre poche. Plus le taux d'amortissement est élevé, plus votre revenu locatif imposable fond, et moins vous payez d'impôt.
Deux règles de base à connaître. D'abord, on n'amortit que la construction, jamais le terrain : en pratique, l'Administration des contributions directes retient par défaut 20 % du prix pour le terrain, donc une base amortissable d'environ 80 % du prix, frais d'acte inclus. Ensuite, le taux dépend du régime : aujourd'hui, un logement locatif s'amortit en général à 1,5 ou 2 % par an selon son âge, et à 4 % s'il est achevé depuis moins de 5 ans, dans la limite de deux biens par contribuable.
Ce que change le « trois fois 6 »
Le nouveau régime remplace ce système pour les nouvelles acquisitions. La règle tient en une ligne : 6 % par an pendant 6 ans, si la base amortissable ne dépasse pas 600 000 € par immeuble. Au terme des 6 ans, retour au taux normal selon l'âge du bien.
| Régime actuel | Nouveau régime « 3 × 6 » | |
|---|---|---|
| Taux de base | 1,5 à 3 % selon l'âge du bien | 6 % pendant 6 ans (base ≤ 600 000 €) |
| Taux accéléré | 4 % si achevé depuis moins de 5 ans, maximum 2 biens par contribuable | 6 % de droit si le plafond est respecté |
| Si base > 600 000 € | Sans objet | 2 % sur l'ensemble de la base, sans limite de durée |
| Calendrier | S'applique aux acquisitions jusqu'en 2026, puis s'éteint | 2026 : sur option. Dès le 01/01/2027 : seul régime pour les nouvelles acquisitions |
La philosophie est claire : concentrer l'avantage fiscal sur l'investisseur privé qui achète un logement locatif de taille et de prix raisonnables, celui qui correspond précisément au marché du Sud. Sur une base de 400 000 €, on passe de 8 000 € déductibles par an (2 %) à 24 000 € (6 %). À un taux marginal de 42 %, c'est environ 6 700 € d'impôt en moins chaque année, pendant six ans.
Le piège à connaître : l'effet de seuil des 600 000 €
Le communiqué officiel est formel : quand le seuil de 600 000 € est dépassé, le taux de 2 % s'applique sur l'ensemble de la base. Ce n'est pas un plafonnement partiel, c'est tout ou rien. Concrètement, une base de 590 000 € ouvre droit à 35 400 € d'amortissement annuel ; une base de 610 000 € retombe à 12 200 €. Vingt mille euros de prix en plus peuvent coûter plus de 23 000 € de déduction par an pendant six ans. Le seuil s'apprécie par immeuble : la structuration de l'achat (ventilation terrain/construction, périmètre de l'acte) devient un vrai sujet à travailler avec votre notaire et votre fiscaliste avant de signer.
Êtes-vous éligible ? Testez en 30 secondes
Beaucoup de propriétaires se posent les mêmes questions : est-ce que l'amortissement fait baisser le prix de mon bien ? Est-ce qu'il réduit mes impôts ? Le simulateur ci-dessous répond en images : entrez votre loyer et votre prix d'achat, et suivez le calcul étape par étape, de ce que vous encaissez jusqu'à ce que le fisc taxe vraiment.
Simulateur pédagogique « 3 × 6 » CARMO
Le principe en 3 phrases : 1. Vous déclarez vos loyers. 2. Vous déduisez vos frais réels ET l'amortissement, une usure théorique du bâtiment qui ne vous coûte rien. 3. Vous n'êtes imposé que sur ce qui reste. Le « 3 × 6 » triple cette déduction pendant 6 ans. Testez avec vos chiffres :
Ce qui reste à confirmer au vote de la loi
Honnêteté oblige : le communiqué ne précise pas encore tout. Trois points restent ouverts : la liste exacte des biens éligibles (neuf seulement ou aussi l'ancien ; le texte parle d'« acquisitions » sans restriction affichée), le taux applicable après les 6 années bonifiées, et le sort de la limite actuelle de deux biens par contribuable. Nous mettrons cet article et le simulateur à jour dès le vote du texte. En attendant, aucune décision d'achat ne devrait reposer sur la seule annonce.
Si vous investissez dans le Sud
Le plafond de 600 000 € de base amortissable correspond à un prix d'acquisition d'environ 750 000 € (avec 20 % de terrain). Autrement dit, la quasi-totalité des appartements locatifs du bassin sud rentre sous le plafond : à 6 500 €/m² à Esch-sur-Alzette ou Pétange, même un grand trois-chambres reste éligible au 6 %. Combiné à la TVA à 8 % sur le locatif abordable et aux rendements bruts du secteur (jusqu'à 4,8 % à Bettembourg), le Sud coche toutes les cases du nouveau dispositif. C'est précisément le type de bien que le texte veut favoriser.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'amortissement accéléré « trois fois 6 » ?
Un nouveau régime fiscal annoncé le 16 juillet 2026 : 6 % d'amortissement par an pendant 6 ans pour un logement locatif dont la base amortissable ne dépasse pas 600 000 € par immeuble. Au-delà de ce seuil, le taux retombe à 2 % sur l'ensemble.
L'amortissement fait-il baisser la valeur de mon bien ?
Non. C'est une écriture purement fiscale : le fisc admet que le bâtiment s'use et vous laisse déduire cette usure théorique de vos revenus locatifs. Votre bien, lui, vaut ce que le marché en donne, et peut très bien prendre de la valeur pendant que vous l'amortissez.
L'amortissement me fait-il vraiment économiser de l'impôt ?
Oui, c'est une charge déductible de vos revenus locatifs sans sortie d'argent. Sur une base de 400 000 €, le 6 % représente 24 000 € déductibles par an, contre 8 000 € au taux normal de 2 %. À un taux marginal de 42 %, ce sont environ 6 700 € d'impôt en moins chaque année par rapport au régime actuel, pendant six ans.
Que se passe-t-il si mon bien dépasse 600 000 € de base ?
Le communiqué est explicite : au-delà du seuil, c'est 2 % sur l'ensemble de la base, sans le taux bonifié. L'effet de seuil est brutal, d'où l'importance de calculer la base exacte (prix hors terrain, frais d'acte) avant de signer.
J'achète en 2026 : quel régime s'applique ?
Vous aurez le choix entre l'ancien régime (4 % si le logement est achevé depuis moins de 5 ans, limite de deux biens ; sinon 1,5 à 2 %) et le nouveau « 3 × 6 ». À partir du 1er janvier 2027, le nouveau régime s'appliquera seul aux nouvelles acquisitions.
La mesure est-elle déjà en vigueur ?
Non. C'est un projet de loi présenté en commission. Les modalités définitives dépendent du texte voté. Vérifiez avec votre fiscaliste avant toute décision.
Comment se calcule la base amortissable ?
Prix d'acquisition frais d'acte compris, moins la quote-part du terrain, que l'Administration des contributions directes fixe par défaut à 20 % du prix. Une base amortissable d'environ 80 % du prix total, donc.
Pour aller plus loin
- Booster fir de Wunnengsbau : les 7 mesures logement 2026 décryptées
- Augmenter le loyer au Luxembourg : le guide propriétaire
- Faire estimer un bien ou un projet locatif dans le Sud
Sources
Communiqué « Booster fir de Wunnengsbau », ministères du Logement et des Finances, 16 juillet 2026 (gouvernement.lu). Régime actuel d'amortissement : Administration des contributions directes, fiche « Immeuble donné en location » (impotsdirects.public.lu). Statut législatif : Chambre des Députés (chd.lu).
Cet article et son simulateur ont une vocation informative et ne constituent pas un conseil fiscal. La mesure décrite est un projet de loi susceptible d'évoluer. Vérifiez votre situation avec votre fiscaliste et votre notaire avant toute décision.
David Carmo dirige CARMO Immobilier à Pétange. Spécialiste du marché résidentiel du sud du Luxembourg (estimation, vente, négociation), il est administrateur et membre fondateur de la Fédération des Agents Immobiliers (FAI) et ancien membre du conseil d'administration de la Chambre de l'Immobilier (CIGDL).
Vous cherchez le bon bien locatif dans le Sud ? Le nouveau régime rend le calcul plus favorable, encore faut-il acheter au bon prix. Parlons de votre projet d'investissement.